沈正印：楚睿商業(yè)董事副總經(jīng)理

　　沈正印：大家有很多觀點(diǎn)，我不想重復(fù)，大家剛剛談到的很多事情，不光是地下商業(yè)，地上商業(yè)也同樣面臨，包括老板的要求，低開高走的模式，地下也一樣。
　　我們回到主題，地下商業(yè)的操盤過程中或在定位過程中，會(huì)有一些什么跟地下商業(yè)不一樣的地方，這個(gè)更契合我們的主題。我們?cè)趶V州做地下商業(yè)，跟在中國(guó)的北方城市甚至和香港的做法可能都不太一樣，楊總提到了香港的很多地下商業(yè)做得非常好，我覺得這個(gè)跟香港的地上人多，空間資源有限，必須有效的挖掘，而且地鐵非常密集，這就使得香港的地下商業(yè)形成了自身的特色。
　　廣州目前的地下商業(yè)，無(wú)論從地鐵網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，還是從人的地面空間的局限性來講，還沒有到達(dá)香港目前非常密集的水平，和北方比起來氣候條件差異非常多，比如我們?cè)诒狈阶鲰?xiàng)目，北方不希望做大量的室外廣場(chǎng)，這些露天廣場(chǎng)在冬天不會(huì)有人去，北方人喜歡往地下轉(zhuǎn)，冬暖夏涼，所以像沈陽(yáng)的地下四層、五層非常旺，而南方剛好相反，南方很少出現(xiàn)外面不旺里面旺的景象。
　　我認(rèn)為廣州的地下行業(yè)還是有其自身特色的，不能一概而論的看這個(gè)事情。廣州的地下商業(yè)有90萬(wàn)平方米，如果放在地面看，100萬(wàn)的商業(yè)體量在三年五年基本陸陸續(xù)續(xù)出來了，我認(rèn)為這肯定是非常慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，在這樣的競(jìng)爭(zhēng)中做地下商業(yè)更難了，剛才大家也總結(jié)了很多模式，有通道型的，有像東方寶泰是一種模式，還有政府主導(dǎo)型像時(shí)尚天河、花城匯，不同的方式有不同的玩法。
　　通道很隨意，做的時(shí)候不一定做定位，不可能有太多的高品牌進(jìn)駐，不太現(xiàn)實(shí)，這點(diǎn)不用太花腦筋想。另外兩種比較難，像我們花城匯政府主導(dǎo)型的，還有東方寶泰，東方寶泰走很多彎路，最終發(fā)現(xiàn)還是需要做主力店的，地面樞紐缺少展示性，我們今天界定得很好，我們說的地下商業(yè)不是地上和地下互動(dòng)的，而是獨(dú)立的、封閉空間的，東方寶泰最后走出來的模式值得我們的借鑒，之前東方寶泰可能都在走不通的主題定位，年輕的、時(shí)尚的，這些都不是解決問題的根本關(guān)鍵，關(guān)鍵還在于商鋪的組合。我認(rèn)為東方寶泰的模式是成功的，唯一的一個(gè)有主力店的，而且單層面積好幾萬(wàn)，一定要由主力店帶動(dòng)。
　　黃華軍：花城匯的一區(qū)算是有一個(gè)了，華潤(rùn)萬(wàn)家。
　　沈正印：這個(gè)跟通道的不同。
　　雷曉琳：有電影院、有超市，有8090，這幾個(gè)都算主力店。
　　沈正印：為什么要用主力店的模式，我們?yōu)槭裁凑f地下商業(yè)難走，很簡(jiǎn)單，人的消費(fèi)心理，人是向光性的，尤其是南方人，喜歡在開陽(yáng)下，如果往地下跑，在心理上不是很容易接受，而且地下商業(yè)的檔次問題能否做好，不是說地下商業(yè)不具備條件，做不了高的原因是什么，我認(rèn)為這個(gè)原因并不是出在硬件投入等方面，也不出在交通策略的問題上，我認(rèn)為還是人的消費(fèi)心理。
　　廣州人、中國(guó)人傳統(tǒng)的幾十年下來，買好東西去百貨公司買，買品牌的一定上百貨公司，如果說街鋪?zhàn)龅奈覀儠?huì)認(rèn)為沒有保障，現(xiàn)在廣州已經(jīng)發(fā)展到商鋪的，一樣的道理，往地下走會(huì)覺得不舒適，很多不通風(fēng)又不開陽(yáng)，我覺得這是根本原因，當(dāng)然不是說沒法改變，需要時(shí)間。
　　第三類政府主導(dǎo)類的，以花城匯為代表的，我們和花城匯的幾個(gè)不同的主體接觸過，談過一些合作的問題，我感覺花城匯這一類所謂政府主導(dǎo)型的地下商業(yè)，政府看一個(gè)項(xiàng)目好與壞的標(biāo)準(zhǔn)和視角，和投資商的角度不同，政府會(huì)覺得這個(gè)地方很有標(biāo)志性，是一個(gè)窗口，是一個(gè)客廳，硬要做一個(gè)形象很好的東西。但是從市場(chǎng)規(guī)律的角度講，不管怎么做，都逃不開市場(chǎng)規(guī)律，都不可違背規(guī)律，所以會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題。
　　還有一個(gè)很難處理的問題，咱們不是由一個(gè)統(tǒng)一的業(yè)主進(jìn)行各個(gè)板塊的銜接，還是存在不同利益主體的問題，在這些方面難度更大。
　　我簡(jiǎn)單總結(jié)一下，我覺得地下商業(yè)的操作很難，而且我判斷100萬(wàn)方的地下商業(yè)將來的競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)出現(xiàn)優(yōu)劣之分，在這個(gè)過程中誰(shuí)能夠最先站穩(wěn)一個(gè)門檻，把門檻立好，搶占先機(jī)，誰(shuí)就能勝出，但廣州這個(gè)城市很大，一定不只一個(gè)標(biāo)桿，一定不只是只有海印能做出來，但是不管怎樣，都需要有一個(gè)先機(jī)，當(dāng)一些商家跟第一批做死了，第二批的時(shí)候會(huì)很謹(jǐn)慎，這個(gè)時(shí)候不一定愿意敢進(jìn)地下商城。
　　黃華軍：博多商業(yè)機(jī)構(gòu)，大型的樞紐型的做過，通道型的也做過，對(duì)花城匯也給些意見。
　　莊志堅(jiān)：我很有信心，我相信會(huì)做得很好。隨著廣州超級(jí)大都市的發(fā)展，和將來政策的轉(zhuǎn)變，廣州的零售商業(yè)，人錢越來越多，消費(fèi)越來越多，需要休閑的產(chǎn)業(yè)越來越多。香港有好的產(chǎn)業(yè)能夠提供服務(wù)，而廣州說來說去就那幾家，發(fā)展空間很大，當(dāng)然要有政策支持，這些制約著零售商的發(fā)展，這些需要政府不斷的做大零售發(fā)展服務(wù)業(yè)，給更多的政策理順，這樣才能發(fā)展得更好。
　　就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)來講，在服務(wù)業(yè)上一定要有更多優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，花城匯是最頂級(jí)的，最好的，融匯了很多最好的區(qū)域，在廣州發(fā)展的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)上，我覺得是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，我們?nèi)诤狭司C合能力之后，會(huì)慢慢起來，所以我對(duì)于花城匯很有信心，只是需要時(shí)間。
　　黃華軍：這也是我們的期盼，希望花城匯、海印、高德能夠給我們一種憧憬。
　　莊志堅(jiān)：用得好的話絕對(duì)是一個(gè)亮點(diǎn)，是一個(gè)城市的很好的亮點(diǎn)，把不同的元素融合進(jìn)去，再固定。
　　蔡冰流：地下的商業(yè)，沒有一個(gè)區(qū)域可以和花城匯的地下廣場(chǎng)比較，歐陸風(fēng)格的設(shè)計(jì)，找了設(shè)計(jì)師進(jìn)行布局，做了改造，有很多綠化，有自己獨(dú)特的風(fēng)格。再通過一連五期的活動(dòng)，在海心沙搞一些大型的活動(dòng)，這些是其他地下商業(yè)城所無(wú)法比較的，無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的。
　　莊志堅(jiān)：還有這么多好的營(yíng)運(yùn)商。
　　莊志堅(jiān)：在座這么多專家，城市以后要有Party，當(dāng)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)豐富以后，廣州城市的派對(duì)放在哪里，有強(qiáng)大的系統(tǒng)做支撐，只要有大型的公共系統(tǒng)做支撐，有大型的公交配套，大型的停車場(chǎng)配套，有大地鐵線、APM做支撐，會(huì)賦予一個(gè)城市新的活力。現(xiàn)在的年輕人都很有消費(fèi)力，有很多時(shí)間，我們的平臺(tái)安全線提升之后，去消費(fèi)、去娛樂的時(shí)間多了之后，城市需要Party。
　　像外國(guó)，像超大型城市區(qū)域集中的派對(duì)非常多，現(xiàn)在幾乎一個(gè)星期一個(gè)演唱會(huì)，因?yàn)榈拇_廣州具備華南中心的地位，而且政府又支持，肯定會(huì)成為一個(gè)城市客廳，當(dāng)這種勢(shì)頭形成后，會(huì)有人主動(dòng)找你的，但需要過程。在城市發(fā)展中，具備這一種硬件很好的應(yīng)用。