黃華軍：剛才楊總給我們講了對廣州地下商業的研究心得，有成功的，也有不成功的，但是想聽聽成功的是怎么走過來的，像東方寶泰這個項目走到今天很不容易，當時除了時尚天河，花城匯也沒出來，是當時最大的項目，10多萬平方米，從批發、批零、轉零售，這么多年走過來，2007年的4月份開始，到今天有四個年頭了，整個形勢是喜人的，剛好兩家都在一起，莊總先談談吧，你有幾個項目，一定有自己的心得。

莊志堅 ：廣州博多商業地產投資顧問有限公司董事總經理

　　莊志堅：我們做又一城，剛才楊總總結得很好，原來設置是以快速消費為主，小店鋪和需要曝光率的品牌客戶，這是我們重點突破的，現在圍繞的也是以這些為主。當然在主力店設計上，我們也有一些節點的控制，有一些節點是要重點引進的，因為需要一些品牌進來。所以屈臣氏這些我們都有通過節點控制，也做了客人的停留，當然大量面積做的還是小戶型。
　　后來做東方寶泰的時候，從泛商圈來定義東方寶泰的定位，當時我們主要看宜家家私，那里交通不是很好，但持續旺了很多年，我們就研究它的客群從哪里來，我們后來推出了優質家居生活概念，畢竟東方寶泰還是很大的面積，加起來12萬平方，經營面積10萬平方，我們需要主力店，當時主要圍繞著優質家居進行宣講的，跟他們說商圈如何獨特，泛商圈是怎樣的點子，有什么主力店，有什么成熟的居住群，可以向他們提供怎樣的服務。
　　另外，具有強大的交通樞紐功能，地鐵、公交，包括中信的寫字樓商圈，大量面積高端的人群，和周邊居住的人，像日本、韓國這些，我們慢慢把這些理順了，做了市場調研之后，基本得到了好幾家主力店的認同，一下子就體現了這個“泛商圈”的概念。像公共站場提供的人流，一天17萬人次在這里來往，包括地鐵都在這里聚集和分散。
　　黃華軍：你的經驗給盛總有一個很好的啟發。
　　莊志堅：我們最早希望主力店是垂直的，當然也關乎營運安排的考量，最后折中，負二層加負一層。關于負三大家剛才提了很好的意見給我們，我們也一直圍繞著優質家居生活著手，做負三層的引進，目前的推進還是蠻不錯的。剛才幾位領導也知道，消防的考量比較困惑負三層的開發，從亞運會后，我們一直在考慮這些事情。
　　黃華軍：電影院在哪？
　　莊志堅：放在負一層，可能會考慮到你們花城匯的開發，其實我們也盯著你們的電影院，看看你們的電影院的引進，希望政府能夠整體考量，畢竟我們也是在排隊審批之中。現在法規比較制約地下三層的發展。
　　黃華軍：材料一定是A級的標準。
　　莊志堅：要控制消防，每一平房里面的面積只有多少。
　　雷曉琳：分區面積全部有特殊性的要求，全要一級防火的標準。
　　莊志堅：地下商業還有一個資本的問題，資本的控制很有影響。東方寶泰也一樣，當時在轉型當中，這個多痛苦，應該如何設定，應該有什么條件，我們也請過在座的專家，我們大家一起來研究，也是用一個合理的起點來做，商家就要有那個能耐，我覺得資本回本的要求，還有時限，很多時候很影響地下商業的存活。要處于商業繁華區，這些都是必不可少的，我們要有一定的耐心。

張強隆：東方寶泰購物廣場總經理

　　張強隆：像我們和周邊的關系非常好，我們是一個獨立體，我們把宜家當自己的一分子，和九號公館，周邊的寫字樓都是互動的，我們看了一下業績，平時的和周末的差不多，我們一到禮拜五生意也不差，因為周邊的寫字樓有很多人，我們把停車場和周邊的關系鞏固得非常好，中泰那些上班族的車很多都停在我這邊，禮拜天他們走了，外來的客人來了，比例算得非常好，這些商圈不是靠我一個人來做，要靠大家一起做。像宜家在那里停車的，一個月有幾千次，所以我覺得很多東西都是互動的，給宜家兩個小時的停車票，再多買幾十塊錢又可以多加時段，剛好夠我們關門的時間。
　　黃華軍：你們和宜家是不是有協議的？
　　張強隆：很便宜的收它錢。
　　黃華軍：這點很受觸動，有一次我去正佳就停不了，別的地方又很貴，我想正佳、萬菱匯、太古匯和天河城有沒有可能形成像東方寶泰、宜家、吉之島那樣的關系呢。
　　陳嘉：值得探討，大家一起做，而不是你做你的，我做我的。
　
　　黃華軍：做地下商業有很多路徑無法跟地上商業比，比如餐飲、娛樂做不了，大的鋪位推不動，地下商業和地上商業是完全不同的概念，關于這點在座的各位深有同感，咱們周巍所代表的8090薈潮坊勇敢的進入花城匯一區。你們應該很有體會。

周巍：8090薈潮坊總經理

　　周巍：景點商業街屬于快速消費，對品牌的要求不是很高，要旺得快，目的要利潤最大化，不需要什么大品牌，來到花城匯看上去很難做。道理大家都懂，像我們這些面對的就是招商，特別是定向的，跟流行前線、動漫、時尚天河不同，這是我整體的思路，招商一定要創新，現在找這些所謂的品牌不會過來，很難過來，
　　公司和韓國公司合作，引進韓國的品牌，早期進來的像依戀，百家好就是國內班尼路的檔次，大家都知道，韓國真正的好的品牌還不愿意放下身段，走入中國市場。但這些韓國的品牌一進來，大家都喜歡，因為地段上離天河城、正佳也就十分鐘的路程，看看周邊規劃的發展，他們也很坦然，說有這個勇氣，蔡總也很支持，在很多方面給予幫助，其實就是為了建一個橋梁，讓更多的韓國品牌進來，打造更多的依戀和百家好。