黃華軍：很開(kāi)心，我們今天又重逢在新浪樂(lè)居的演播室，上一次咱們商業(yè)智匯主題沙龍系列之二探討的是北商洋店的熱思考，今天探討的是直面廣州地下商業(yè)之爭(zhēng)，首先我謹(jǐn)代表咱們主辦方第一商業(yè)網(wǎng)和新浪樂(lè)居，對(duì)各位今天的到來(lái)表示最誠(chéng)摯的感謝。
　　今天很開(kāi)心和大家坐在一起探討這個(gè)題目，這個(gè)題目源起于花城匯和時(shí)尚天河這幾個(gè)大項(xiàng)目的動(dòng)作，有人說(shuō)羊城下面是不是都挖空了，我想借這個(gè)機(jī)會(huì)，借助“商業(yè)智匯”的平臺(tái)，聽(tīng)聽(tīng)你們的酸甜苦辣，聽(tīng)聽(tīng)專家的意見(jiàn)，業(yè)內(nèi)的想法。 我先說(shuō)一下背景，按我個(gè)人理解，我說(shuō)完你們?cè)傺a(bǔ)充。廣州的地下商業(yè)最早的模式離不開(kāi)幾個(gè)階段：第一人防工程，今天中午我和楊總在吃飯的時(shí)候也在探討這個(gè)事情，中國(guó)最早的地下商業(yè)就是南方大廈的地下商場(chǎng)，它不是一個(gè)地上、地下的概念，是旁邊的一個(gè)建筑。在1983年的時(shí)候南方大廈已經(jīng)有4600平方米的地下商城，號(hào)稱中國(guó)第一家地下商城，和天河城的負(fù)一層和負(fù)二層不是一個(gè)概念，我們今天要定義好，是一個(gè)獨(dú)立的，經(jīng)營(yíng)主體在地下的商業(yè)，而不是跟上面連通的，定義為“地下商業(yè)”。 發(fā)展到極致，最成功的就是海印的流行前線，在1996年6月開(kāi)出了1.8萬(wàn)平方米的流行前線。人防工程過(guò)后第二階段，跟大型地鐵樞紐相關(guān)聯(lián)，楊總做了一個(gè)很詳盡的調(diào)查，一會(huì)兒會(huì)和大家分享，有很多，包括東方寶泰、康王、動(dòng)漫、又一城等等這些和地鐵相關(guān)的。 第三階段，以時(shí)尚天河、花城匯為代表的，還包括原來(lái)的宏城廣場(chǎng)，政府有意識(shí)的在一些商業(yè)中心，為了市政，為了將來(lái)發(fā)展的需要，有意的打造成地下商業(yè)城，這已經(jīng)不僅僅是交通樞紐的概念，而是一個(gè)非常龐大的工程。像時(shí)尚天河，連通BRT地鐵，有很多的市政考慮，包括花城匯也是。我目前大致想了一下，大致有這三個(gè)階段。 希望統(tǒng)計(jì)一下地下商業(yè)的面積，我做了功課，我統(tǒng)計(jì)得可能不全，但基本都在，有14家，從南方大廈地下商場(chǎng)、流行前線、地王廣場(chǎng)、康王商業(yè)城、動(dòng)漫星城、東方寶泰、地一大道、天河又一城、江南新地、景點(diǎn)商業(yè)街、花城匯、時(shí)尚天河、宏城、新電視塔南面的，全部加起來(lái)91萬(wàn)平方米，14個(gè)項(xiàng)目，如果加上補(bǔ)充的萬(wàn)象城等一系列遺漏的，我估計(jì)我們的地下商城接近100萬(wàn)平方米，這個(gè)體量很驚人，而且是地下，所以今天探討的主題要圍繞地下商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，“商業(yè)智匯”這個(gè)主題就鎖定在“直面廣州地下商業(yè)之爭(zhēng)”。
　　廣州的地下商業(yè)就目前來(lái)看，因?yàn)橐恢卑l(fā)展比較坎坷，我們都認(rèn)為流行前線比較成功，當(dāng)然東方寶泰現(xiàn)在也走上了正軌，究竟地下商業(yè)和地上商業(yè)相比有什么優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，為什么失敗的居多，這是我們需要思考的話題。
　　第二個(gè)話題，這么多面積的供應(yīng)量，市場(chǎng)能否消化，會(huì)給資金、招商方面帶來(lái)什么樣的壓力。
　　第三個(gè)話題，探討地下商業(yè)究竟找高端還是中低端，零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)如何分配，如何和地上形成互補(bǔ)、雙贏的態(tài)勢(shì)，今天圍繞這三個(gè)話題，希望在座的嘉賓暢所欲言，想到什么就說(shuō)什么，可以插話發(fā)表自己的意見(jiàn)。咱們“商業(yè)智匯”本身就是一個(gè)很寬松、自由的表達(dá)自己意見(jiàn)的平臺(tái)。今天承蒙新浪給我們微直播，我們?cè)谧�的各位�?qǐng)積極發(fā)言，接下來(lái)請(qǐng)楊總拋磚引玉，你是最有發(fā)言權(quán)的，你講講9個(gè)商場(chǎng)是怎么調(diào)研回來(lái)的，你有什么判斷。

楊軍艇：太陽(yáng)新天地董事總經(jīng)理
　　

　　楊軍艇：我上個(gè)月搞了一個(gè)關(guān)于地下商業(yè)的分析，我是按照廣州時(shí)尚天河、又一城、東方寶泰、流行前線、動(dòng)漫星城、康王、江南新地等9個(gè)。總得來(lái)說(shuō)，我看了一下我們廣州的地下商業(yè)，實(shí)際是失敗的多而成功的少。
　　人防通道改裝的，最典型的南方大廈、流行前線，或者過(guò)街通道的，如景點(diǎn)商業(yè)街。
　　這幾種有一個(gè)共同的特點(diǎn)，不需要品牌，不需要檔次，也不需要主力店、也不需要非主力店，實(shí)際上我們地下商業(yè)的招商和地面街鋪的招商的同概念，比如我們招北京路，不用想哪里擺餐飲、麥當(dāng)勞擺哪里，市場(chǎng)任意調(diào)節(jié)，流行前線成功就是任意調(diào)節(jié)的結(jié)果，如果大家出去的時(shí)候，給一條街招商，主力店、中間要搞一個(gè)餐飲、后面要搞一個(gè)，沒(méi)用的，因?yàn)榫褪且粋�(gè)任意招商的街。而且不需任何檔次之分，搞那個(gè)又一城分了嗎，真正一招商就輪不到你說(shuō)想做什么了，當(dāng)然我們還可以轉(zhuǎn)租，千千萬(wàn)萬(wàn)的人都是我們的租賃員，租三年反正沒(méi)產(chǎn)權(quán)的，把租金提出來(lái)，三年后收回來(lái)，120租出去，收回來(lái)變300，玩三年多好。
    這一類的東西沒(méi)有產(chǎn)權(quán)是次要的，搞地下商業(yè)不需要研究業(yè)態(tài)，也不需要研究人流、交通，只需要搞清楚什么人下去，為什么要下去，接著才是下去之后，為什么買(mǎi)東西，在什么情況下買(mǎi)，這三個(gè)最大的特點(diǎn)是什么人下去，然后就會(huì)給消費(fèi)群的檔次劃下來(lái)。要搞清楚誰(shuí)走下邊，最簡(jiǎn)單的搞清楚了，要說(shuō)服老板，你們要告訴老板有誰(shuí)從下面走下面，一點(diǎn)都不復(fù)雜。但如果非要像流行前線一樣要走旺，那只能夠把檔次降下來(lái)，把面積降下來(lái)，面積小的沒(méi)檔次，要檔次的面積大。
    我研究發(fā)現(xiàn)，凡是負(fù)三層的地下商業(yè)很難做，比如動(dòng)漫星城、比如東方寶泰，負(fù)三層是走回頭路的，包括走回頭路的康王，康王搞了家具，家具是一個(gè)整體，這樣對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是可以接受的，比如到超市，從這里出來(lái)是要從那里出來(lái)付款的，所以搞一個(gè)整體沒(méi)有問(wèn)題。但如果回過(guò)頭來(lái)看，東方寶泰要做得好，吉之島降到負(fù)三層是最好的，所以東方寶泰的負(fù)三層也是很頭疼的問(wèn)題，因?yàn)橄�費(fèi)者不會(huì)走回頭路。
　　有一個(gè)處理辦法，大家可以去參觀一下，深圳萬(wàn)象城的負(fù)一層的處理，直接由扶梯讓你到負(fù)一層。如果叫我重新設(shè)計(jì)動(dòng)漫星城的話，我就必須在中央公園兩邊開(kāi)兩個(gè)口，搞個(gè)長(zhǎng)梯，直接下負(fù)三層，進(jìn)去了從里面下來(lái)，這樣就解決負(fù)三層問(wèn)題了，否則大家還是按照從負(fù)一層開(kāi)始進(jìn)才會(huì)到負(fù)二層。像萬(wàn)象城一條扶梯，直接下去，下到負(fù)一，走到LV這邊出來(lái)。像東方寶泰也是，你說(shuō)東方寶泰負(fù)三層怎么去，搞個(gè)特力屋都可以，必須讓顧客可以走到負(fù)三層。