6月5日，由奧園集團主辦的“暢享新商業地產”——奧園集團商業地產戰略發布會暨商業精英高峰論壇在廣州舉行。中購聯購物中心發展委員會首席專家、亞洲購物中心協會中國委員會副理事長禹來博士就“商業地產發展機遇和挑戰”發表了主題演講。
以下文字實錄：
禹來： 尊敬主持人，奧園集團朋友，各位來賓大家下午好，我今天就商業地產發展機遇和挑戰談一點自己的思考。
主要說兩個，因為時間關系我從兩個方面談談。
第一、從購物中心看商業地產，從房地產商轉型商業地產的基本條件。
商業地產產品很多，有代表性就兩個，一個就是購物中心，一個是城市綜合體，城市綜合體按照大家爭論比較多，一般來說城市綜合體里面一定要有大購物，否則不成為城市綜合體，現在看一看從購物中心看商業地產大概四個內容，商業地產投資目前快速增長，在快速增長中間購物中心也是蓬勃增長；中國固有的特色，超大不斷明顯，購物中心二分之一現象給大家談談。
商業地產快速增長可以看出來，藍色是商業用房開發投資，現在逐步逐步超過了綠色的線，房地產開發投資的，商業地產開發投資增速非常快，08年以來商業地產保持15%的增速，10年商業地產投資達到30%，高于房地產平均投資增速，這個原因既有企業主動做商業地產原因，更多原因系我們的土地出讓政策包括城市規劃的現狀所造成的。
同時從這個施工面積來看，商業施工面積雖然增速目前略有下降，但同比增速還是很快的，11年全年商業地產投資7千億，同比增長31%，12年商業地產增長略有放慢，但依然在25%的增長，整體情況還是非常客觀，中國大中城市成交量，深藍色住宅用地，黃色是商住用地，淺色商住綜合用地，11年這一塊商住用地的增長速度比較快，目前商業地產無論從投資，從面積，增速來看都是非常發展迅速，發展迅猛同時里面有一個最重要的因素就是購物中心在同步增長。
大家看一看虛線圍起來的框框，這是中國城市化的增速，城市化增速是逐步下降，剛好購物中心的發展，雖然增速有所下降，但大家不要介意這個事實，目前我們基礎很大，11年開始中國的購物中心增長每年進入300家，以前每年增長都在300家以上，11年之后就開始進入300家，如果把最近預計要做的數據遠遠擋住了。
購物中心增長速度，我們分為四大類，綜合體，還有超大購物中心等。在300家增長速度里面最多就是商業綜合體，還有就是購物中心，這個比例是比較大，兩個加起來都接近60%，同比增長不僅僅在一線城市，從09年開始也開始在二、三線城市快速滿然，12年1月中國現在占全球總面積一半，以二、三線城市為主，天津（樓盤）、沈陽，這些城市在建購物中心面積都超過兩百萬平方米，城市量供應非常非常大，成都原來數據突破一百個億，大概都在一百個，十萬平方米，也邁入200萬平方米的行業。
5月31日南方都市報的資料，這是千萬級的資料，保利相關資料，雅居樂等，大家都知道這是千萬級的資料，天津，廣州、這些千萬級不斷涌現，南京（樓盤），貴州（樓盤），千萬級的出現我覺得見怪不見怪了，為什么？國家中心地產工作的時候，我們講項目有時候不是講平方米，而是平方公里，我們在成都拿5平方公里，5平方公里是比較小，5000萬，在海南（樓盤）拿項目的時候120平方公里，到廬山拿300多平方公里是這樣拿地的，這些地是不是都可以做成商業地產，或者旅游地產呢？我們就要逐一分析。
無論怎樣，對大型購物中心項目在十年前我預計將會出現購物中心二分之一現象，二分之一現象是什么意思？現在所有的購物中心項目里面大型的購物中心項目里面二分之一根本開不了工，開工里面有二分之一根本開不了業，開業里面有二分之一經營不善，換句話說中國購物中心成功率大概就是八分之一，二分之一，現在大家可以檢驗我們的現象，過去十年以后十年會不會這樣？我補充說明一下，我們說到購物中心二分之一現象的時候，說到中國企業這應該是二分之一的市場才對，說明一下，購物中心二分之一現象是我提出來，不一定很準確，有兩個前提，二分之一是瞄準一個趨勢，不是準確的數據，二分之一現象描述全國范圍而不是某一個城市或者某一個地區。
既然說購物中心有二分之一的現象，商業地產發展很快，是不是我們遇到挑戰很多，購物中心既然有八分之一的成功率，八分之一的購物中心給我們房地產商，給開發商帶來無窮的利益，這些存在的這些購物中心，將會成為房地產商真正立足于市場很有利的條件，目前的房地產商轉型作為商業地產商，究竟要具備什么基本條件呢？
可以這樣說，這幾年或者前幾年房地產商轉做商業地產商是被迫，被迫居多，為什么？因為國家的土地出讓政策不是對商業地產，商業地產給一個特殊政策，而是把商業地產和住宅地產捆綁出讓的原則；城市規劃，所有城市規劃里面都希望有這種大型的綜合體，大型的購物中心，或者大型的其他商業，商務等項目，所以逼著拿地的時候，必須滿足這些條件，所以早期的房地產公司拿地里面，特別哪大土地用地的時候都拿了很多這樣的地，不得不轉型。
這幾年主動轉型做商業地產越來越多了，房地產轉型商業地產，我認為要有三個條件：可行的盈利模式，可行的盈利模式解決現金流的問題，現金流對于目前的大多數房地產來說，主要就是解決租售結合的問題；持續發展戰略，解決房地產周期性問題，曾經跟香港幾家上市的房地產公司的老板都交換過這個意見，我跟他們提出這樣問題，我說房地產商，房地產是一個周期性很強的行業，如何避免行業，香港這幾個大公司老板都說，中國大部分的房地產商并沒有經歷過一個真正的房地產周期，他說你們要想象一下，連續40多天賣不出去一套房子，買出一套400多尺房地產的時候，全公司一千多人都慶祝，哪個時候，哪就叫周期。所以現在如何避免周期，他說避免周期就是持有物業，持有物業什么好處，可以運平這個周期，好東西要自己留下來，中國房地產就把這這些賣掉，持有一定商業物業有一個最大好處是什么？就是品牌，很多東西你在說一千道一萬不如拿一些項目拿出來，做住宅項目沒有幾個人能給大家看，有幾個給大家留下項目，這些著名房地產商可以拿出什么項目給大家留下印象嗎？不可能，因為住宅私密性決定了，只有開放的商業地產項目才可能給出這種。
專業管理團隊，專業管理團隊其實是解決商業地產發展的穩定性問題，奧園集團非常多的篇幅談到管理團隊問題，我覺得奧園集團可以比較好規避二分之一現象。
下面分析一下這些條件，有規律的盈利模式，對商業地產和住宅地產盈利模式比較，住宅地產比較簡單，商業地產就不一樣，除了可以銷售盈利以外，還可以帶來其他的增值盈利，一個就是把周邊土地增值，住宅地產增值及還有可以通過經營盈利，通過杠桿系數，無論做什么，經營模式就是一個租，一個售，這個售是少售，而不是正售，任何房地產，無論商用還是住宅都是賣，只不過方式不一樣，通過這個杠桿可以實現銷售盈利，也可以資本盈利，任何一個購物中心你問他基本職責是什么，標準答案都是一樣，使物業增值，沒有其他答案。
如何使物業增值？不斷提高收入。這是一個公開資料，曾經對一家大型商業地產公司進行商業模式探討，商業模式里面探討大家看一看由于時間關系，如果通過資產抵押貸款，雙重抵押貸款拿到資金可以形成自有資金嗎？做不到，通過租金收益還銀行貸款，形成自有資金這是比較沖突。既然滾動開發，滾動開發都拿去經營抵押貸款何來自有的資金，就談不上IPO上市。
大概在7、8年前，國內很著名的商業地產商，他要（英文），我說不行，我說只有兩個地方可以做，一個新加坡、香港，有兩個基本條件，回報率要達到7%以上，還要拿出90%以上的收益進行（英文），不管你是否愿意拿出90%，第一條你就達不到，你現在所有好的商鋪都賣，留下都是沃爾瑪這樣，租金回報率達不到2%，實踐證明他現在都做不了。
如果你把資產抵押貸款拿去搞這些事，IPO上市是非常困難的。我們再進行分析，這是一家公司自己公布的公開數據，商業地產公司11年的收入953億，租金收入34.6億，交繳率99.8%，公計持有物業面積為903萬平方米，物業面積的平均租金按照34.6除以面積，一個月32塊錢左右，但我們要考慮一個問題，在903萬平方米的面積里面可能會有新開業，可能是處于人家免租期，我們給一個系數，正常達到80%，這樣就可以提出到40塊，我們再想一想，可能還有一些地段不好，免租期比較長，在903萬平方米，只有50是正常率用，這個時候租金就可以提到64塊錢，這三個租金我們按照現在國際市場上通常計算，我們的收益7%進行計算，物業價值百分之一百駐進去，可以賣到六千多塊錢，如果50%就一萬塊錢，一萬塊錢的商業地產項目面積，價值可以值多少錢，這個物業基本上賣不出去，大家可以思考這個問題。
說這些什么意思？持有這個物業可以帶來穩定的現金流，但不定要多，一定要可以盈利，可以帶來現金流，可以帶來品牌效應，否則開10個有8個不行，最后人家夠覺得有問題。換句話說剩下這些不值錢，但在目前這種形式下應該說房地產這種做法不可厚非這也是一種盈利模式，做商業街，把商鋪賣出去，把住宅賣出去，已經把這部分錢賺回來了，上次這些公司討論這個問題的時候，我說你們這樣留下無窮的后患。
我們看一看既然二分之一，又說做多不行，現在做多少？這是我曾經做過天河城購物中心，天河城在粵海投資里面，在香港上市年報里面摘錄出來，不是內部數據，7.88億港元，從我離天河城到現在，這六年增長速度非常快，面積多少？11萬（不含停車場），你看租金也不過才500、600塊錢，在購物中心大家講平均租金，有一些物業說有一些商場平均租金都已經到1000、2500了。
我們代看看比較出名的恒隆，恒隆在年報摘出來，這個租金其實也就是500多塊錢在香港，在內地也就是300多塊錢，當然這里面所有，這不是指購物中心，是包括所有，也包括剛剛開業，比如說在濟南（樓盤）等等地區項目新開業的項目，這些都是盈利比較好的，盈利比較好的購物中心確實可以帶來，因為做一個項目要賺十幾個億，二十個億，這也是不是一件簡單的事，但這是每年都有的。
當發生所謂金融風暴或者亞洲金融危機的時候，這個中心項目受的影響要比房地產商，零售住宅受影響小很多，恒隆我們看一看，商鋪占比5%以上，這是比例很高，奧園地產，奧園集團也說了今后這一片占40%，我覺得這40%是非常偉大的目標，但要做到，要付出很大很大的努力。 一家公司如果租金收入占4%，這一家公司一定跑不掉，一定非常有實力。新鴻基小收入370億，租金收入144億，為什么有這樣的比例，因為有幾個新開業項目還沒有上，在香港553塊錢，這不包括酒店的，在內地那么低，什么原因？在北京（樓盤）項目，上海（樓盤）項目開業不久，但后期還是可以，不動產收益21%，但實際上還會高一些，時間關系就不多說。
三個條件之一就是選擇商業模式，選擇商業模式的實質就是租售結合，接下來我們要選擇穩定長期發展戰略，房地產商，其他做實業也好都利用現金流做企業，沒有一家企業因為欠債過多或者其他原因垮掉，都是因為現金流垮掉，現在要解決銷售，租金收入，找到現金流的問題可以找資本市場融資，這四個構成現金流主要來源，經濟周期，政策周期對這四點的影響都是比較大，顯而易見可以看到，影響最大這四個是哪個影響最大？按道理來講，說經濟就可以，為什么還說政策周期，中國的房地產這個行業受政策影響非常大，這個政策周期跟經濟周期不一定同步，大家一定要注意，我們換屆的政策周期發生變化，這跟經濟不一定吻合，顯然經濟周期，政策周期對于哪兩個影響最大？在這兩個里面顯然對銷售收入影響比租金收入影響大很多，這比資金市場影響大一些，房地產公司要轉型的時候，一定要把周期波動避免作為長期發展戰略來考慮。
管理團隊，我們現在都注意到資金密集型，很多會注意技術密集型，大家都很注重招商，我覺得招商不是重要，我沒有當做一個單獨環節來看，如果作為一個單獨環節來看這個項目必敗。
大型購物中心項目有這樣的特征，按照二分之一現象分析，其中有一些是自己做的，有一些是人家給我分析的，我認為現在管理團隊不到位，不專業的現象特別突出。
對開發商特別的問題，將招商團隊等同于管理團隊，這是開發商普遍的現象，一個非常低級的錯誤；用專業顧問公司替代管理團隊，在一個項目從開發一直到經營過程中間，無論前期策劃，設計，規劃，我們的功能建設，開業，或者招商，運營，營銷，專業顧問公司都代替不了管理團隊，奧園就要注意這個問題，都說今后建立自己的管理團隊，有一個詞給你們一個建議：管理團隊一定要指導專業顧問公司的，一定要控制專業顧問公司，不能以專業顧問公司的意見為第一意見，如果專業顧問公司都說了，你還要用來干什么？真正使用這個項目是管理團隊。不斷更換管理團隊，現在開發商更換管理團隊就像中國足球搞不好就換教練，我覺得也可以，但不能換一把手，否則要很長時間適應。管理團隊不能按時到位，不能按進度配備齊人員，一個項目一走進去就可以看到十個以上的設計毛病，十個以上的管理毛病這個項目就很有問題，但我經常問他們的總經理他們都講很委屈，我說你這個怎么設計成這樣？他說他來的時候就設計成這樣，項目就選址開始，這是非常科學的，但有一個關鍵環節，大家忽視了，對管理團隊的作用，管理團隊設計階段，設計階段的意見管理團隊意見是第一位，任何設計公司和任何的顧問公司可以代替管理團隊搞運營。
管理團隊目前也有一個問題，第一個問題就是行業缺乏人力資源，真正從事這方面的人才比較缺，做出購物中心開發或者經營管理人員短缺，還有管理缺乏專業基礎，經歷購物中心開發建設經營管理全過程的從業人員很短缺，我們做一個項目的時候關于設計選型的問題，專業公司提意見，管理團隊提意見等都有要求，但管理團隊還找不到，我說你們一定要找兩批提意見，你找人要跟同類，都是同一類型的購物中心，在同樣規模的購物中心里面工作五年以上的人群，做過同樣購物中心開發等給我提意見，這樣的人找起來就比較可靠。團隊缺乏合作領導，熟悉開發控制和商業靜音和企業管理的職業經理人極其短缺，現在找總經理把這三者同時兼顧的人很短缺，還有分工缺乏市場條件，職業化的咨詢中心專業管理團隊，管理公司幾乎沒有，這些問題是我分析一些案例發表于一些雜志上面的。
總體來說我認為在地產有很多分析，一個就是選址，第二選擇，第三還是選址，天河城這個地址就是在一片稻田里面創造的，我們搞好營商環境和客戶關系的情況下，我們第一是團隊，第二還是團隊，第三還是團隊，現在為什么老是說我們不要把招商當做單獨的環節來看？一個購物中心能夠招到商是一回事，能夠把商家留下來是又是另一回事，能賺錢也是另外一回事，能舒服賺錢又是另外一回事，我覺得要為商家提供最好的營商環境，我們要跟商場結成長期的戰略合作伙伴，如果都是這樣，這個購物中心就比其他購物中心有競爭力，奧園集團發展戰略里面我覺得隱含了這個思想，但提法不一樣而已。
總體來說，商業地產發展機會機遇和挑戰按照目前的趨勢，目前的趨勢，國內總體商業地產發展趨勢風雨大于機會，面對單個企業來講，機會大于風險，按照國內現行的政策，房地產企業轉型是必選擇，無論選擇什么樣的轉型方式，規劃和實現較優的資產負債率租售收入比例是回避周期性的生存發展之道。
前不久人家問我如何看待新國五條對商業地產的影響？我說新國五條出臺，對商業地產肯定是一個利好，我認為每一次的宏觀調控對商業地產肯定是一個利好，但同時提高了商業地產的門檻，要求你做商業地產的企業要求更高了，我相信大家可以找一個好模式，可以實行長期發展戰略有一個穩定團隊，這樣的企業一定能夠在轉型過程當中長期發展，奧園集團剛才聽了一下我第一次聽，剛才講的內容我覺得不要講了，因為這三個方面都講到了，最后祝愿奧園集團能夠在新形勢下地能夠抓住這個機遇，迎接這個挑戰，取得更好的成績，謝謝大家！
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