“我們爭取在今明兩年先進入非洲市場。另外，我們對歐洲市場也做過了一些調研。比如荷蘭阿姆斯特丹、西班牙等，但目前感覺這些地方還需要進一步的研究。”保利房地產(集團)股份有限公司(以下簡稱“保利地產”，600048.SH)董事長宋廣菊近日在業績會上發出了海外擴張的信號。 而此前，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園、中坤等十余家大型房企在內，都已布局海外市場。業內分析，國內市場調控越來越嚴厲和房企自身發展的需求，加上新政的推動，會讓房企出海成為趨勢，且部分房企海外試水的目標更傾向于截流部分放眼海外的國內需求。但是，目前僅處于試水階段，前景難以斷定。 “房企出海一是分擔風險，增加盈利渠道；二是在移民潮和海外置業的推動下，房企希望截留這一部分國內需求；此外，或含有資金轉移的考慮。”高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋對時代周報記者表示。 對非洲很有信心 今年以來，國內房企海外擴張的聲音不絕于耳。近日，保利地產也加入了出海陣營。 宋廣菊近日在業績會上透露，保利地產海外調研小組剛從非洲返回，準備今明兩年先進入非洲市場。與大多數房企瞄向歐美、亞洲、澳洲等地相比，保利地產此舉似乎不按常理出牌，但業內分析，這是保利地產對非洲的整個投資環境和未來發展空間的綜合考量后所作的戰略決策。 “非洲人口眾多、土地便宜，且非洲經濟步入正軌，政府需要招商引資。加上中非關系良好，政治環境有保障，保利地產這樣能以很低的成本獲得甚至不亞于國內高端房地產項目的利潤。”第一商業網總裁黃華軍對時代周報記者分析。 而宋廣菊也表達了對非洲市場的信心。“這些地方的房價，普通商品房的兩房和三房，每平方米賣到了1200-2400美元，別墅賣到50萬-250萬美元/棟不等，這樣一折算可以跟我們很多省會城市的房價媲美。非洲國家的經濟持續多年保持10%以上的速度增長，特別是發現石油以后，他們的投資環境和未來發展空間非常好，另外，這些國家對中國非常友好，比如坦桑尼亞是免簽證的，所以我們對在非洲國家開發房地產很有信心。” 實際上，在保利地產之前，房企海外投資已成規模。據中國海外投資聯合會的一項數據顯示，2012年以來，包括碧桂園(002007.HK)、中國建筑（601668.SH）、中國鐵建(601186.SH)、萬科(000002.SZ)、綠地集團、萬通地產(600246.SH)、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。 實際上，保利地產等房地產企業集體試水海外，就是希望通過拓展海外市場，保證銷量能夠保持一定數量的增長。2013年，保利地產2013年的銷售目標至少在1200億以上。 房企出海鎖定國人 根據來自Dealogic的數據，中國人在海外的房地產交易規模去年急劇上升，達到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。不包括香港在內，2012年的海外房地產交易總額為4.5億美元，比2011年增長了46%。截留這部分國內人士的海外購房需求，成為國內房企出海的動因之一。綠地集團董事長張玉良一句“我們感興趣的是中國人多的地方”，實則反映了大多數房企出海鎖定國人的首要目標。 今年2月，國內頭號房企萬科和美國頭號房企鐵獅門公司的簽約，引發轟動。同樣，在萬科總裁郁亮看來，萬科試水海外項目是看到了限購所帶來的市場機會，限購措施使得一線城市的有錢人基本上失去了購房的資格，這部分投資需求流向海外。因此萬科啟動了國際化策略。投入上，萬科美國項目總投資約為6.2億美元，其中萬科將投資1.75億美元，鐵獅門僅提供7500萬美元，其余部分將通過債務融資解決。 無疑，房企出海，最大的驅動還是國內的房地產政策環境。隨著調控的加緊，房地出海會漸成潮流。國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國內投資風險，從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場。當然，能否游刃有余，還得看是否具有諸多前提保障，而首要的條件是資金力量雄厚。 “從目前來看，各地對住宅的調控力度在進一步加深，住宅發展空間被壓縮，這可能導致房企瞄向商業和海外市場，但是商業空間實際上難度很大。可以說，長期來看，房企出海是必然的。”陳厚橋對記者表示。 當然，也有房企出海并不做房地產項目，典型的代表是萬達集團。去年5月，萬達集團與全球第二大院線集團AMC簽署并購協議，并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權和承擔債務兩部分。另據萬達集團董事長王健林透露，萬達集團海外目光將集中鎖定在歐美市場，未來10年將向美國投資100億美元，2013年萬達集團還要完成1-2個項目的大型并購。顯然，涉及上百億美元的投資規模也說明，欲海外擴張，充裕的資金支撐是第一要務。 不過，現階段，出海房企仍是在試探市場，并且，沒有可供借鑒的經驗，處于摸著石頭過河的探索階段。“目前來說，房企在海外的發展還處于試水階段。”黃華軍對時代周報記者表示。 尚處試水階段 從已出海的房企來看，普遍的傾向性是，海外項目多以開發旅游地產，且以與當地的企業合作開發為主。但目前，僅碧桂園、綠地等迎來收獲期，并且隨著海外擴張路線的清晰，這些房企在海外投入上還會持續加大。 碧桂園在馬來西亞開發的三個房地產項目已面市，碧桂園首席財務官伍綺琴在3月的業績發布會上透露，公司2013年的資本開支約440億元，當中買地及建筑費分別占120億元及320億元，而公司已經或將要花費100億元投資馬來西亞的多個項目，就投資占比而言，馬來西亞的投資占比不算小。 而綠地，其之前與韓國濟州國際自由城市開發中心合作建設濟州旅游健康城項目，其還與西班牙和德國的酒店有一些合作項目。而在3月其亦表示，已達成在悉尼市中心開發住宅和酒店建筑的協議，這一項目是綠地斥資1.075億澳元（約合1.114億美元）從加拿大公司Brookfield Asset Management Inc購買所得。 大智慧證券分析師張杰在接受時代周報記者采訪時說，出海短期內對于房企更為直接的利好還是海外市場寬松的融資環境，國內房企可以通過海外投資來搭建海外的融資平臺。房企出海，帶來了海外融資的井噴。中國指數研究院統計顯示，2012年共有25家內地房企進行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣，同比增長了10.23%。而僅2013年1月，就有17家房地產公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，融資規模已超過去年全年內地房企海外融資總額的一半，達到70%。 不過，仍有業內人士認為，短期內海外發展前景不太可觀。出海考驗的不僅僅是房企的資金實力，還有落地能力和實際操作能力，在融資、銷售、運營管理模式等諸多環節和國內大相徑庭的情況下，這些房企能否入鄉隨俗是決定其發展好壞的關鍵。 “國外融資也是看盈利能力的。并且，目前國內房企都處于試水階段，還不具有海外開發的經驗。從目前的狀況來看，房企對海外城市的選擇具有一定的偏向性，偏好選擇旅游城市。但短期內，房企國外表現不太被看好，因為客戶資源的積累需要一定的時間，且面臨著政策風險和經營風險。”陳厚橋對時代周報記者表示。 “海外方面，我們會采取積極而審慎的態度，因為他們的法律體系、價格體系、稅收體系、材料供應體系等和國內的差異性還是比較大的。”保利地產總經理朱銘新此言道出了大多數房企對出海的態度。 本文來源：時代周報《保利挺進非洲 大型房企集體海外試水》2013年4月4日 本文鏈接：http://www.time-weekly.com/story/2013-04-04/129343.html |
