| 前后謀劃了近十年，被廣州各界寄予極大厚望的太古匯上一月低調(diào)開業(yè)。這個(gè)曾被各界認(rèn)為引領(lǐng)廣州高端百貨和時(shí)尚消費(fèi)的購物中心，未想到在試業(yè)之初如此低調(diào)，如此讓人失望，如此地遠(yuǎn)離預(yù)期？它為何原來反復(fù)宣傳的與瑪莎百貨等國際一線商家及品牌合作的計(jì)劃失敗？這是什么原因？它說明了什么？給予了我們一些什么的啟示？這些問題都不能不引業(yè)界的關(guān)注和思考。下文由《南方都市報(bào)》記者田愛麗采寫，發(fā)表于該報(bào)2011年6月3日C12版，原標(biāo)題為：捂盤十年，太古匯廣州低調(diào)試水；與瑪莎分手——“第一高端MALL”盡顯落差。 沒有舞獅,沒有鑼鼓,26家首批開門營業(yè)的店鋪零散地分布在負(fù)一、負(fù)二層,其余大部分物業(yè)仍被隔板圍蔽著,上面印著不同品牌的名稱。空曠并略嫌昏暗的商場內(nèi),裝修的味道久久沒有散去。人流屈指可數(shù),稀稀落落的腳步聲間歇地在場內(nèi)回響。
5月25日,香港太古地產(chǎn)進(jìn)入中國內(nèi)地的第一個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目廣州太古匯在低調(diào)中試業(yè)。不過,南都記者在現(xiàn)場看到,原來計(jì)劃進(jìn)駐的英資百貨瑪莎已與太古匯分手,接替者變成香港的IT.。截至目前,整個(gè)購物中心的開業(yè)比重不足兩成。
“就目前情況來看,廣州太古匯與香港太古城、又一城甚至是深圳的萬象城相比,都還有很大的差距。”一位不愿透露姓名的廣州商家向記者表示,作為廣州迄今為止最高端的購物中心,太古匯從2001年立項(xiàng)至今籌備了10年,其間開業(yè)日期一再反復(fù),并從廣州亞運(yùn)前推遲到今年5月。相對(duì)于如此長的籌備周期,它的首次亮相讓人多少感覺失望。
品牌引進(jìn)兩極分化
作為最早的頂尖購物中心的投資者,太古地產(chǎn)位于香港的四大購物中心,長期以來一直是廣東商家學(xué)習(xí)朝拜的圣地。據(jù)悉,廣州太古匯沿襲了其物業(yè)設(shè)計(jì)與交通規(guī)劃零接駁的優(yōu)勢(shì),商場地下二層都與地鐵三號(hào)線石牌站連通。然而,與香港太古的品牌定位不同,廣州太古匯目前引進(jìn)的品牌卻呈兩極化的趨勢(shì)。
據(jù)廣州太古匯總經(jīng)理郝繼霖透露,整個(gè)商場共四層,有181個(gè)品牌,已經(jīng)全部租滿。記者在現(xiàn)場看到,LV、PRADA、Chanel、Tiffany等國際一線品牌主要集中在地上一二層,其中1800平方米的LV旗艦店采用二層復(fù)式結(jié)構(gòu),形象氣勢(shì)豪華。然而,與一、二層的國際大牌相比,太古匯地下兩層的定位卻急速下滑,包括優(yōu)衣庫、IT.、播、歐時(shí)力、G2000、順電等占比重較大的中等偏下品牌與地上形成天壤之別。
“廣州的消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈橄欖形,兩頭小中間大。”長期在廣州從事商業(yè)地產(chǎn)的一位人士向記者表示,太古匯的品牌選擇了兩頭,而放棄了中間最大部分的市場,其地上店鋪與地下店鋪的客流很難實(shí)現(xiàn)共享。其周邊又有3-4個(gè)大眾購物中心,競爭壓力加大。這樣的定位,相當(dāng)奇怪,而且與大家之前的預(yù)期有一定的落差。
牽手三家大牌失敗
“這其實(shí)透露出來,即便是太古匯,其在廣州的招商也并非一帆風(fēng)順。”上述不愿透露姓名的廣州商家表示。
據(jù)了解,開業(yè)當(dāng)天,郝繼霖向記者證實(shí),原來有意進(jìn)駐的英資百貨瑪莎已經(jīng)撤銷與太古匯的合作,“主要是瑪莎百貨要集中精力做好上海的分店,暫時(shí)不考慮廣州市場。”而記者調(diào)查獲悉,除瑪莎外,太古匯最終也沒能引進(jìn)Gucci、愛馬仕兩大奢侈品大牌。而上述三家公司之前都與香港太古地產(chǎn)有著多年深厚合作的交情。
然而,當(dāng)Gucci、愛馬仕拒絕太古匯的同時(shí),與其淵源頗深的這兩家大牌卻在廣州麗柏廣場展開行動(dòng)。就在太古匯開業(yè)的第二天,愛馬仕擴(kuò)建翻新的200平方米新店重新開業(yè),吸引眾多消費(fèi)者排隊(duì)捧場；而Gucci也將重返廣州的第一門店落戶麗柏廣場。“他們還引進(jìn)了DKNY,DIOR HOMME也即將開業(yè)”,有了解內(nèi)情的人士向記者透露,下半年麗柏廣場還將有新品牌陸續(xù)到位。
“由此不難看出,與由麗柏廣場和廣州友誼聯(lián)手打造的環(huán)市路高端商圈相比,國際一線品牌對(duì)新入市的太古匯還持保守態(tài)度。”上述廣州商家表示,他們也在觀望,太古匯并非進(jìn)入廣州的第一選擇。
配套整體招商策略
記者調(diào)查獲悉,給奢侈品企業(yè)補(bǔ)貼裝修費(fèi)基本是內(nèi)地業(yè)內(nèi)的行規(guī),有業(yè)內(nèi)消息稱太古匯最終沒能引進(jìn)Gucci是因?yàn)槠洳辉秆a(bǔ)貼高額的裝修費(fèi)用。“高端品牌進(jìn)駐的代價(jià)太高,裝修費(fèi)用驚人,并且是按營業(yè)額計(jì)算租金和管理費(fèi),它們不可能將商場全部填滿。與當(dāng)?shù)亟Y(jié)合,向現(xiàn)實(shí)低頭,這是太古匯也要考慮的前期生存和利益平衡的問題。”一家地產(chǎn)公司的招商部負(fù)責(zé)人表示,據(jù)他所知,太古匯負(fù)一層的月租金已經(jīng)超過1000元/平方米,遠(yuǎn)超過一般購物中心水平,在前期培育階段,這一租金價(jià)格可以與地面高額的補(bǔ)貼拉平,“以下養(yǎng)上”。
“歸根到底,太古是一家地產(chǎn)公司,太古匯是一個(gè)城市綜合體,而并非單一商業(yè)項(xiàng)目。因此,就很多運(yùn)作行為,不能將它與其它配套簡單分裂來看。”據(jù)悉,太古匯總建筑面積達(dá)45萬平方米,集購物中心、寫字樓、酒店和文化中心于一體。其中寫字樓預(yù)計(jì)今年8月1日交付使用,而酒店預(yù)計(jì)明年7月開業(yè)。
據(jù)太古匯總經(jīng)理郝繼霖透露,兩棟寫字樓共已租出六成,尚余四成還在招租。近日高力國際發(fā)布最新市場研究報(bào)告顯示,2011年第一季度,廣州甲級(jí)寫字樓市場新增供應(yīng)體量達(dá)262891平方米,超過2010年全年新增供應(yīng)量。受較大的新增供應(yīng)量推動(dòng),整體空置率上升至22.99%,寫字樓市場2011年將經(jīng)受挑戰(zhàn)。“從太古匯開業(yè)時(shí)的宣傳策略來看,它一直側(cè)重于媒體的地產(chǎn)板塊,而不是大眾消費(fèi)板塊。這不難看出,太古匯購物中心的分階段開業(yè),其實(shí)與整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)階段的招商策略有關(guān)。”上述地產(chǎn)公司招商部負(fù)責(zé)人表示。
記者手記
事實(shí)上,對(duì)于廣州最高端的購物中心太古匯的首次亮相,郝繼霖也承認(rèn),其實(shí)目前商場還有提升的空間,與當(dāng)初目標(biāo)有些差距,三年后還會(huì)有較大調(diào)整。
廣州惠潤商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司董事長歐小衛(wèi)認(rèn)為,廣州太古匯是一個(gè)標(biāo)桿,但并不能將廣州高端商業(yè)的所有期望都寄托在這一個(gè)項(xiàng)目上。整個(gè)天河路商圈的發(fā)展,才是廣州品牌幾何度和消費(fèi)力進(jìn)一步提升的希望所在。
記者近日獲悉,宏城廣場地下空間綜合開發(fā)工程將于6月初圍蔽動(dòng)工,香港另一家商業(yè)地產(chǎn)大佬新鴻基成為其新股東并將親自操刀該項(xiàng)目。隨著太古匯、萬菱匯、豐興廣場、宏城廣場等不到三公里的若干個(gè)具有最佳展示效果的商場的共同發(fā)展,整個(gè)天河路才有望實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變,成為廣州的紐約第五大道。
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