圖7 歐洲村購物中心內部（第一商業網黃華軍拍攝）
圖8 歐洲村奧特萊斯購物中心停車場（第一商業網黃華軍拍攝）
巴黎歐洲村借用了巴黎迪斯尼的人流，商業與旅游形成和諧的發展局面，在盈利模式方面形成了旅游與商業同步盈利的新格局。
通過分析國內外旅游與奧特萊斯發展的案例，我們建議天津奧特萊斯發展采用下面一個模型：
建議把部分影視內容與奧特萊斯街區結合，降低影視街區的維護費用，提升更多商業價值。
圖9 一種典型的奧特萊斯街區布局(楊寶民繪制)
布局特點 四個角點配置每個區域的旗艦店，主要街區兩側配置停車場。
天津缺乏自然景觀旅游景區，以文化為主成為天津旅游的主要選擇。
關于主題酒店，重點借鑒拉斯維加斯的成功做法，使主題酒店與航母主題公園能夠互相協調。
圖10 盧克索大酒店--古埃及文化主題酒店
美國拉斯維加斯盧克索大酒店就是一個非常成功的主題文化酒店，成功地將埃及文化內涵與酒店經營結合在一起，吸引了眾多游客，取得了良好的經濟效益。
圖11盧克索大酒店的石雕集中反映埃及文化特征
二、地級城市旅游商業綜合體與開放街區以開封為例
1開封歷史文化與開封旅游商業
古時，開封稱為大梁，又名汴梁，建都距今已有兩千多年的歷史。
翻開祖國的歷史，可以清楚的知道開封建過都的一共有七個朝代。這就是戰國的魏，
五代時期的后梁，后晉，后漢，后周，以及后來的北宋和金。另外，西漢時期的梁孝王，也曾經把開封作為他的封國--梁國的都城；元末大起義的時候，紅巾軍首領劉福通也曾經把開封作為他們所建立的農民政權的都城；明朝初年，朱元璋又曾經一度把開封定為他的北京。至今留有"開封古城，十朝都會"之說。尤其是在北宋時期，借助漕運之有利條件，開封得到了進一步的發展。人口上百萬，富麗甲天下，成為當時世界上最繁華的都市之一。
公元1126年冬，金兵攻破東京，次年春擄徽、欽二帝及宮宦宗室三、四千人北返，北宋滅亡。東京城在戰火的劫難中走上了衰落的道路。
蒙古軍占領開封后，設立了河南江北行中書省，省治開封，這是河南建省的開始。 朱元璋在元未農民起義的基礎上推翻了元朝統治，建立了明朝。公元1368年，他改汴梁路為開封府，省去了"路 "的建制。置河南行中書省，后改為河南承宣布政使司。省治、府治、縣治(祥符縣)均設于開封。清代開封的經濟也失去了明代的繁盛景象，手工業、商業服務業趨向衰落。但是，畢竟是河南省省會，是中原地區的政治濟和文化中心，開封仍起著商品集散地的作用。
民國初年，省垣開封在建置方面稍有變化。1913年，撤銷開封府，將清末成立的歸陳許鄭道改為豫東道，將宋代稱名的祥符縣改稱開封縣。省會、道治、縣治均設開封。1927年，廢除豫東道設置，籌建開封市。1929年，正式成立開封市，一年后又撤市。日本侵略軍占領開封期間(1938年6月至1945年8月)，開封是偽河南省省會，并設偽豫東道和偽開封市。光復后，國民黨政府恢復了淪陷前的建置。
1948年10月24日，人民解放軍第二次解放開封。
開封悠久的歷史文化，古老的中原文明為旅游業發展提供了廣闊的空間，由于黃河文明代表性區域在近代落后長江文明所代表的長三角區域，拯救和復興黃河文明，弘揚宋代文化，能夠有效增加海內外中華兒女的凝聚力。
中國的宋代文化對于世界具有極強的影響力，其中對日本的影響力最大，日本保留了大量中國宋代文化典籍，日本研究中國宋代歷史與文化的學者眾多。
通過宋代建筑和工藝品以及宋代文化作品的宣傳，凸現活力四射的宋代文化，復興開封宋代古城，在復興宋代文明基礎上發展現代開封，讓開封在世界城市之林中占有重要一席之地，復興開封在宋代的商業與文化不僅對于開封意義重大，而且對于中華文化的復興具有重要意義。
開封市政府非常重視開封的旅游業發展，將旅游業作為城市支柱產業發展。
2006年全市實現社會消費品零售總額17770億元，比上年增長151 %。分城鄉看，城市零售額10140億元， 增長267%；縣的零售額 4151億元，增長201%；縣以下的零售額3460億元，下降127 %。分行業看，批發零售業零售額14607億元，比上年增長145%；住宿餐飲業零售額2878億元，增長186%；其他經濟零售額265億元，增長105%。
2006年完成進出口總額13541萬美元，比上年增長250%，其中，出口總額5980萬美元，增長470%；進口總額7561萬美元，增長113%。全年新批準外商投資企業16個；合同利用外資15253萬美元，增長1460%；實際利用外商直接投資3148萬美元，增長370%。
2006年開封市共接待海內外游客18906萬人次，比上年增長152%；實現旅游總收入605億元，增長 196%。其中，接待國際游客115萬人次，接待國內游客18791萬人次。全市共有4A級以上景區7處，星級酒店26個，旅行社42家。
2開封商圈的演變及其特點
歷史上的開封曾有過商業發展的鼎盛時代，北宋時期的東京曾是當時世界上商業最繁榮的城市，北宋畫家張擇端的《清明上河圖》生動形象地描繪了當時東京城內的商業繁華景象。在北宋定都開封前，中國的商業都是以'市'這種形態出現的。北宋定都開封后才將商業區和居住區分開，商業區稱為'坊'，居住區稱為'里'，'坊'內又分為'街'。宋代東京（開封）商業是中國商業的分水嶺，對以后商業街區發展產生重要影響。
圖12開封商圈示意圖
"目前，開封商業的整體經營檔次還較低，輻射力也較差，缺乏大型品牌商場、現代商業街等現代商業形式。"開封市副市長孫繼剛在論壇上坦言。
河南大學教授覃成林解釋說，開封的"商業雙中心模式"具體說就是，鼓樓－馬道街商業中心繼續發揮自身傳統優勢，主要服務市區及周邊地區的中低層次消費者，而位于龍亭公園南側的新商業中心則面向市區高層次消費者和旅游消費者，通過與旅游區緊密結合，將開封"古城商都"的內在魅力充分展現出來，形成有別于鼓樓商業中心的商業氛圍，提升開封商業的特色與競爭力。
3開封旅游綜合體與宋代文化街區的構想
恢復建設宋代商業格局 形成合理的商業街區布局
北宋東京
公元960年，宋太祖趙匡胤發動陳橋兵變，取代后周建立了北宋王朝。仍以開封為國都，稱東京。開封府建置不變，轄17縣，浚儀、開封兩縣仍同為附廓首縣。
宋王朝先后于公元968年、1016年、1078、1116年四次修筑東京三城，即皇城、里城、外城。東京人口最多時達到150余萬，是全國的政治中心，也是全國的經濟中心。北宋東京的商業已不再受隋唐以來封閉的坊市分割的廂坊制的限制，形成了開放式的、以坊、市混合為特征的商業新格局。東京還是全國的文化中心。從公元960年到公元112 7年，東京歷經九個皇帝，達167年之久。這成為開封歷史上的黃金時代，當今開封人常為自己的住地有過如此光輝的歷史而感到自豪。
孟元老在《東京夢華錄》中徹底的描述了北宋東京(現今河南開封)城市的繁華盛景，包括了東京街道的繁華與興盛，也包括了各時節所有的民俗風情，其細膩性甚至包括了重要街道與店面的名稱與主要的商品。張擇瑞的《清明上河圖》也生動的描繪了宋東京東南角汴河、虹橋一帶的商業氣息。畫與書的保留，生動表現了宋代東京的城市商業實景。
圖13 北宋東京商業街示意圖
鼓樓馬道街開發思路
開封旅游的基石是宋代文化，宋代文化是開封旅游的寶貴財富。
我們建議在開封古城，重點恢復宋代商業街區活力，在景點建設和商業建筑方面，重點恢復宋代東京城市格局，形成可體驗的宋代古城格局。
我們建議在開封古城內不要在開發現代商業建筑，重點開發宋代傳統建筑為主，恢復古城面貌。以宋都御街作為具有濃郁宋代文化風格的商業文化步行街，培訓高水平服務人員，樹立步行街經營典范。
大型城市居住區和現代商業設施可以放在開封新區的核心商業區域建設，不要破壞古城風貌，吸取北京城市規劃的教訓。
圖14 清明上河圖局部
古城鼓樓馬道街商業中心完善業態為主，以增強開封商業活力為主，重點增加可體驗式商業，豐富夜間文化生活。
鼓樓馬道街商業中心建議興建宋代風格的綜合體，集中開發賓館、購物中心和公寓，采用低層建筑為主。老區商業綜合體不求規模大，但求精致和文化內涵豐富。
宋代風格的綜合體建設需要精細化開發，反映中國宋代的建筑成就和藝術成就，中國的宋代在科技和文化方面全面領先于世界，我們后人應該以藝術精品再造的心態，從全國調集一流專家去策劃和建設開封古城的綜合體。
開封新區的商業綜合體與街區
重點在與旅游區相鄰的區域建設新的市級中心，可以采用現代建筑風格建設一流的綜合體，包括寫字樓、公寓、酒店、購物中心與現代商業街區，也可以結合旅游區規劃采用現代風格建設新型綜合體，內部空間采用現代建筑布局，方便實際使用。
再現宋代開封的首都商業輝煌，需要一流作品來體現開封的氣勢。
在開封城市新區建設綜合體應該以日本東京作為超越標桿，建設世界一流品味的綜合體，能夠為1800萬游客服務，同時能夠吸引少量鄭州市民前來觀賞，遠遠超越鄭州現有綜合體水平。
關于選址，建議盡量恢復宋代開封格局，選擇與宋代商業區匹配區域進行市級商業中心規劃，將企業行為與政府商業網點規劃結合。
圖15 宋代古城布局詳細插圖
在新區建設不必受到宋代建筑風格限制，可以根據現代商業發展需要建設核心商業區域。新區建設中，高起點規劃部分宋代街區形態建筑也是必要的，但是需要少而精。
在投資回報方面，建議充分考慮公寓和寫字樓等可銷售物業比例，通過可銷售物業基本收回投資，商業部分只租不售，確保商業的可持續經營。
建議以城市綜合體為街區端點，以街區作為商業中心主要表現形式的原則，街區是商業活力的重要場所，我們建議采用分類建設方式，部分街區不以盈利為目的，以吸引人流為主，例如設置宋代手工藝街區，恢復我國宋代著名手工藝，突出顧客參與體驗，其它商業街區以盈利為主，通過合理配置業態，形成街區活力。
致謝
感謝奇創董事長洪清華先生與作者對旅游與商業結合的專題討論，全國很多古城都要建設新區，都面臨開發城市商業綜合體的問題，本文以作者多年在商業綜合體方面的積累為主，對旅游和商業結合的綜合體形態進行初步探討，未來會策劃和設計更多的旅游商業綜合體作品。
參考文獻
1梁留科主編，開封市可持續發展研究，中國社會科學出版社，2007年3月
