近年來，伴隨著經濟水平的發展和民生消費水平的提升，房地產市場熱度在一輪又一輪的周期和調控中逐年攀升，投機泡沫與投資機會催生、涌現；伴隨著城鎮化改革深化，消費升級等大趨勢的延展，商業地產的潛力亦被再次挖掘，存量資產成為新的增長點。

　　“增量時代”向“存量時代”的轉換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻地改變。

　　這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發商和房地產基金都在內部著手存量改造這一戰略，包括萬科集團、首開地產、高和資本等。經初步統計全國有4.3億㎡被低估的物業面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限，但是對于投資商而言卻是很好的投資機會。

　　一、存量改造的特點

　　改造類物業屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更為熱門。

　　其中，小型更新項目一般僅通過物業內部的裝修改造，來快速提升租金價值；中型更新項目則是調整物業的初始規劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。

　　二、存量改造&運營模式，輕重資產之變

　　▌重資產模式

　　收購老舊物業后進行改造和持有運營的模式（私募基金），或者拿地建設后持有（房地產開發商），屬于重資產模式，這類物業一般在核心地段，確保了資產本身的升值空間。高和資本即屬于重資產模式的典型代表。

　　作為中國首支、也是最大的商業地產基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產，在北京、上海核心區域投資總額超過240億元。

　　▌輕資產模式

　　租賃核心地段或非核心地段的老舊物業后進行改造和運營的模式，屬于輕資產模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長租寫字樓、長租公寓和聯合辦公等業態都屬于輕資產模式。

　　此外，隨著商業地產“以售養租”的重資產發展模式難以為繼，以萬達、紅星、大悅城為首的國內商業地產企業憑借自身多年的項目操盤經驗和人才儲備，也開始采用輕資產模式（包括品牌和管理輸出、基金化運作等）大舉擴張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實現利潤最大化。

　　▌重資產和輕資產結合模式

　　輕資產模式可能前期投入比較小，風險相對較小，但整體的收益也較小。重資產模式可能總投入比較大，資金沉淀時間比較長，對風險的把控、資金的運營能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。

　　兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項目中不同業態、不同地理位置的項目對接的資源更加細分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項目更適合于輕資產和重資產結合的模式。

　　三、存量改造案例分析

　　對傳統商業零售地產來說，由于電商的強烈沖擊下，目前正在歷經寒潮，這也加速了商業零售地產的轉型和改造。

　　消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加，建立以消費者為核心的“體驗式服務”模式，這就需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運營管理，成為盤活存量資產的關鍵。

　　1、港匯恒隆廣場

　　港匯恒隆廣場為地鐵上蓋項目，交通便捷使其盡得人流之利。當然，好地段有些時候并不意味著就有好生意，港匯恒隆廣場在當時建筑空間創新且超前的設計方式，讓其作為上海標桿性項目稱霸了近二十年。

　　而隨著日新月異的市場變化，港匯恒隆廣場從2017年起，便開啟了規模最大的改造升級，改造目的則在于鞏固港匯恒隆廣場在全國購物中心中的優勢地位。

　　▌內外大升級

　　據了解，本次歷時3年的大改造，投入高達10億人民幣，改造工程包括外立面、天花、地坪、動線、硬件設施等方方面面，可以說本次的工程量和資金投入不亞于再重建一個購物中心。

　　此番大概最為醒目的便是拆除39級大臺階和改造十分old fashion的外立面，從港匯恒隆廣場官網透露的外立面效果圖來看，清空了原本的噴泉水池和大臺階，將入口移到一樓，平臺開闊的空間使項目正門變身為露天廣場。

　　按照規劃，該區域在改造完成后，將承擔開放式藝術廣場的角色，與藝術機構和團體合作進行露天表演、街頭藝術等文藝活動，不僅為自家項目聚集人氣更是提升徐家匯商圈的活力。

　　項目外立面的改造則是拆除原本封閉的墻面，大面積采用玻璃幕墻，不僅為街鋪提供了十分醒目的廣告價值，更使項目外立面更為現代化，在徐家匯商圈中充滿視覺沖擊力，達成“吸睛”目的，進一步提升人氣，以及租金。

　　除此之外，本次改造還將在主樓與輔樓的3樓及6樓處增加連廊天橋，提升主樓與輔樓間空間動線的流暢度和豐富度，并且通過錯位定位，使項目更加個性化，在徐家匯商圈內具有差異性優勢。

　　并且在這些高挑空、全透明玻璃采光的連廊的功能規劃中，還將承擔商業空間中文化、藝術氛圍營造，未來將于藝術機構、品牌等展開跨界合作，為顧客帶來新鮮且有趣的體驗。

　　▌邊改造邊運營

　　港匯恒隆廣場在項目策劃之初，為確保商業地產資產效益最大化，采取了“分期分區”開發的策略。而在本次改造中，為將租金損失最小化則采取了邊改造邊運營的策略。

　　不僅可以調節資金的投入，以及隨著時間的發展將效益再轉為投入，而且還可以根據未來市場發展變化，預留變化調整的彈性空間。

　　盡管在改造期間商場租金收入數據有所下降，但改造的成果也在逐漸展現。自開始改造以來，為減少客流損失，港匯恒隆廣場在主題展覽和活動中投入了不小精力，但卻提升了項目的吸客能力并向外傳達自身獨特品味與格調。

　　2、上海新天地廣場

　　2016年12月，上海淮海路東段的標志性商業體——太平洋百貨淮海店，在運營20年之后正式謝幕。太平洋百貨淮海店物業持有方瑞安集團表示，將對原址進行商業更新。經過近兩年的整體硬件改造調整，原太平洋百貨淮海店以全新的“新天地廣場”身份回歸。

　　原項目太平洋淮海店地處黃陂南路地鐵站上蓋，同時占據上海新天地與淮海路商圈重要位置，因此基于未來零售商業趨勢的大膽判斷，將新項目定位為：新女性潮流社交目的地“Social House by XINTIANDI”。

　　▌更具商業氣息的外立面

　　新項目在外觀上的改動巨大，將原本封閉的外墻全部敲掉，外部設計呈現流線型動感，透明的大玻璃，讓行人從街上就能看到店內，整個大樓看上去現代感十足，但又具有親近感，并且在規劃上也考慮到了與新天地南北里片區的聯動。

　　▌B1—頂層的挑空設計

　　項目內部從上至下大量采用開放式設計，延續的流線型，維持整體感之余，更讓整個空間線條充滿活力。

　　地下一層也能引入自然光源，如此高挑空設計，護欄高度也有所增加。

　　▌三首層設計

　　除了1F的入口（商戶、辦公大堂），還可以從外部扶梯直達L3（商店、餐飲、露臺），或是從淮海路的下沉階梯直接走進B1入口（餐飲、商店），拐個彎繼續下樓梯抵達B2層（餐飲、超市、地鐵）。

　　此外，地鐵站層的入口處兩側置有LED顯示屏，有五位不同類型的女性插畫，極為顯眼的突出“新女性潮流社交目的地”的定位。

　　▌貼心休息區

　　從B2層到3層，都設有如下圖中的休息座椅，沙發、靠墊、小桌臺，以及水泥花盆，大株植物，貼心之余，如此冷色系的北歐風既視感的休息區，不僅符合商業空間調性，更是眾多潮流新女性喜聞樂見的風格之一。

　　以及在B2層，有六人位且相對私密的休息空間，或吃飯、或辦公，從考察時的使用率來看，還是很符合需求了。

　　▌約30%首店品牌、匯集口碑網紅店

　　約30%首店品牌，比如喜茶上海首家pink店、全新酵素飲品goodo大陸首家體驗店、新加坡全日餐飲代表之一的PS.Cafe中國首店、TheNestling中國首店、日本第一伴手禮品牌，首攜“ChemexDrip”手沖咖啡入駐新天地廣場的%Arabica、法國甜品教父Christophe Adam親創甜品品牌L’éclairde Génie大陸首店等等。

　　定位“新女性潮流社交目的地”的新天地廣場，四至五樓的Social House by XINTIANDI是新天地廣場的一大亮點，兩層樓的設計及配色獨立于整棟大樓，以四季為靈感，從春天的淡粉漸漸過渡到夏天的穗黃、秋天的茶褐、最后是冬天的冷灰，把這兩層樓逛一圈，也就走過一遍春夏秋冬了。

　　3、西安大悅城

　　西安大悅城的前身是秦漢唐天幕廣場，于2012年12月22日正式對外開放，這座坐落在大雁塔腳下、位于大唐不夜城門戶位置的商場，曾一度是西安面積最大的商業綜合體。

　　開業伊始，憑借161*17m的亞洲最大天幕和世紀金花的入駐，都讓市場對該項普遍看好。

　　然而，開業四年后，因世紀金花撤場對客流造成了一定影響，從被寄予厚望到茍延殘喘，秦漢唐廣場僅僅用了不到五年的時間，在面對一系列歷史遺留問題，便易主中糧大悅城。

　　西安大悅城總建筑面積14.65萬㎡、可租賃面積6.3萬㎡，共有地上4層、地下2層，總計品牌341個，停車位1100個。擁有勿空街區、潮π街區、查特花園、吃貨共和國四大主題街區，以及獨家光影天幕、西安最大的室內下沉廣場等地標性空間。

　　據西安大悅城官方介紹，西安大悅城以潮流時尚人群、旅游客群、項目周邊高品質生活客群為日常到訪型消費的體驗者，在對城市文化及區域特性進行了深度調研后，西安大悅城將項目定位放在了“十三潮主場”這5個字上。

　　▌外立面：傳統與現代的驚艷融合

　外立面采用傳統仿古式建筑屋頂、U型玻璃幕墻和廡殿頂的結合，其中西安大悅城正門設計成鉆石光電玻璃入口，白天是采光極好的玻璃，夜晚則可以成為光電屏幕。

　　▌動線規劃：源自“絲綢之路”的曲線型動線

　　西安是古絲綢之路的起點，這便成了西安大悅城室內空間設計的靈感源泉。將“絲綢”元素貫穿室內每個空間，用絲帶裝點、串聯各個場景，用絲帶勾勒出流暢動線。

　　商場內還專門設計了一條長達400米的曲線型動線，讓每家品牌商戶都擁有“最佳展示面”。

　　▌室內下沉廣場：1500㎡拾光中庭

　　拾光中庭，可以說是西安大悅城的“核心主場”之一，除了面積夠大（1500㎡，是西安最大的室內下沉廣場）之外，它也是未來承辦各類活動的時尚秀場，是演繹“十三潮主場”這一定位的最佳場地。

　　▌天幕升級：最佳網紅打卡地

　　對于原項目話題擔當的天幕，西安大悅城進行了設備升級，天幕和主動線在東西兩端交匯，將原本相互獨立的天幕區域和中央廣場貫通，同時運用定制影片，配合場內聲光電系統，帶來震撼的感官體驗。

　　▌四大主題街區

　　勿空街區——全國首個西游文化主題街區：時尚輕餐飲

　　查特花園——360°觀賞大雁塔的露天平臺：格調餐飲

　　吃貨共和國——西安首家重口味主題餐飲：“重口味博物館”

　　潮π街區——潮流運動品牌

　　綜合來看，西安大悅城四大主題街區，除了潮π街區以外，其余三個都與餐飲有關，有意思的是，查特花園、勿空街區以及吃貨共和國的餐飲類別都做出了區分，比如查特花園主打格調餐廳，勿空街區主打精致小食、網紅茶飲，吃貨共和國則是“重口味博物館”，這樣做的好處是可以為顧客降低選擇成本。

　　國內商業項目打造主題街區的脫離不開同質化痛點時，大悅城始終圍繞“人”的具體需求，從場景、業態、跨界融合、體驗感等角度，持續創作“內容”，為消費者提供沉浸式的空間，這不僅是對消費升級的持續探索，也是讓項目生命力不斷延續的秘籍。

　　以上的幾個改建零售商業項目的案例能分為幾類：

　　創造性改造：利用歷史文化建筑，打造全新地標型綜合類商業項目，此類項目投資巨大，改造期長，例如上海新天地與佛山嶺南天地；

　　變革型改造：通過并購原項目，改造成商業項目，持有經營，并持續結合市場狀況改造，如凱德商用的項目；

　　出塵煥新改造：陳舊業態帶來的必然更新改造，原開發商引入新的運營管理團隊，例如世茂天階項目、上海金橋項目、天津大悅城項目等。

　　四、存量改造的經驗步驟

　　▌是否需要改造？為什么？

　　在確定改造的必要性之后，先要對項目進行全面的評估，之后并根據每棟大樓的情況，對癥下藥，提出改造方案。

　　▌何時改造？

　　被動改造：被動改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內的大部分設備已運行10年以上，并時常發生故障，就必須立即進行設備更新，以保障設施設備的良好運轉。

　　主動改造：主動改造或是在政府的驅動下，為了適應外部社區的整體風格而進行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價值的考慮而進行的。

　　▌改造成什么？

　　在改造的邏輯上要以銷定產，調研在此區域的市場情況和需求人群，在設計的環節就充分考慮招商運營市場的需要，從整個目標客戶的定位出發，反推出產品標準和設計方案。

　　在產品設計方面，除了考慮整體產品標準，還要考慮如何與后期的運營結合。對于不同市場情況下如何確定改造產品標準，可借鑒上海城市地產的“全生命周期管理”的理念。

　　▌改造如何實施？

　　成本管控：成本管控是核心，也是一個項目成敗的關鍵因素。從經濟利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續運營管理的財務分配。為了加快整個改造周期，可將每個改造的階段和步驟細分為模塊進行精細化管理。

　　協同合作：對于商業物業的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設計、招商和運營。設計要有與招商和市場對接的能力，招商要有設計和方案的研判能力，而運營要根據實際情況向設計提出要求，因為可能某個環節的設計更加合理就能在運營環節節省很大的人工成本。

　　在整個實施過程中，前置審批計劃及招標流程安排和施工排期都應該細致到每天的計劃，使工程進度與審批環節無縫對接。在改造的同時完成招租與運營的籌備工作，將資本需求有效對接，優化項目測算，實現價值的最大化。

　　五、結語

　　在存量房時代，抓住存量改造市場的發展機會，是房地產市場未來一長段時間的關鍵。縱觀以上各種存量地產改造的案例，可以看出，導致存量改造的主要有以下幾種原因：

　　·舊產業或舊模式的淘汰；·產業升級換代的硬性需求；·打造新的需求模式。

　　認清改造原因，提早發現改造的機會，是存量改造市場獲取良好回報的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場巨大，但無論對于開發商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業的改造方向及后續的運營管理，這才是盤活資產的關鍵。

　　此外，借助地產加基金模式解決資金的同時，通過資產證券化和REITs等方式實現退出是一種可用途徑，也是難點。