在商業領域內，如果說超市經營的是商品，百貨經營的是品牌，那么購物中心經營的就是業態。購物中心的業態分布和比例應從所處商圈整體進行考慮，購物中心的差異化定位是確定各種業態組合的起點。作為一種集合了多種功能的商業綜合體，購物中心對各種業態的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經營的關鍵。

　　一、購物中心業態選擇與規劃原則

　　1.業種的選擇、規劃與組合步驟

　　業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利于促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營后無法做旺，進而最終歸于失敗。

　�、贅I種選擇

　　業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。

　　必要條件一：兩個以上主力店；必要條件二：品種功能一站到位必要條件三：高度專業化、；差異化（高度特色專業化、錯位經營差異化）。

　�、跇I種組合

　　商場業種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。

　　一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業態組合可根據這一比例選擇相關的業種。

　�、蹣I種功能分布

　　業種的具體分布、營業場所的布置，應以便于消費者參觀與選購商品、便于展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業種的功能分布有三大技巧：激發消費欲望；結合業種特點及購買規律；主力店優先，輔助店隨后。

　　此外，還需重點考慮：業種品牌布局的內容，品牌組合要達到的9大效應和品牌組合步驟。

　　2.業態規劃原則與三大問題

　　業態規劃的基本原則

　�、俣ㄎ蝗�原則：其一，區域環境定位：即綜合體（購物中心）要實現哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。

　　②功能性選擇是業態組合規劃的基礎：位于城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。

　�、蹣I態的相關性是確�？土鲃泳�流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。

　　④長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業態和品牌規劃的前提。

　　⑤空間資源的約束是我們在業態規劃中必須面對的課題

　�、迾I態組合是一個永遠的動態過程，不同時期，由于其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。

　　業態規劃中必須要考慮的三大問題：

　　①業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；

　　②配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的占比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系；

　　③落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。

　　二、購物中心業態規劃指南

　　制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。

　　1.商業業態定位市場調研計劃書

　　商業業態定位市場調研計劃書，主要從以下6大方面著手：

　�、傧�費者意見調查：了解該地區消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態度，媒體接觸習慣。

　�、谙�費群分類調查：從總體上調查××各個階層的情況，經濟狀況和經濟能力，文化和價值觀念。

　　③商家意見調查：目前經營狀況，投資經營者投資、經營意向及需求，投資、經營者價位承受力。

　�、芟�費品批發市場調查：了解商業規劃方向、經濟特征和發展趨勢；對現有城市商業格局和現有商圈進行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數量及分布狀況；經營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。

　�、萆倘φ{查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業產業結構及整體經營狀況；規劃及發展趨勢。

　　⑥潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業機構）對產業物業的需求特征。