本文針對一般商業地產開發過程中，從商業地產前期定位、商業地產招商到后期商業運營中出現的各種問題與危機，而面對這些問題，是如何解決的？
一、商業地產各階段主要問題表現
在商業開發至后期商業的良性運營，共分為三大部份：前期定位、中期招商及后期運營。目前在各個環節均出現了問題，主要有以幾個方面：
1、前期定位
一般大型商業項目前期投資占總投資額的10%，如業績標桿購物中心正佳廣場成功運營已過10個年頭，在當時正佳廣場的決策者就十分注重前期研判，費用支出占總投資額10%。
而眾多不成熟的開發商不重視前期的商業定位盲目開發，政府在地產開發方面盲目要求，大量代理公司在前期定位期間對開發商的盲目順從，造成大量不合理的商業體出現。
在前幾年地產不合理發展期間，開發商還可以銷售，第一批吃螃蟹的企業和投資者在飛速發展的中國盛況超前，面對一個搶錢的時代，很多問題容易被掩蓋。
而隨著房地產市場及商業市場環境越來越成熟，商業地產變成一門“生意”開始有賠有賺，甚至有生與死，利潤開始回歸正常行業。
商業前期的盲目開發，弊端已經越來越明顯，商業，也需要從力主銷售開始向力主運營轉變。
而眾多發展商還沒有察覺到時代的轉變，還在想著如何狠賺一筆，總覺得自己比別人厲害，不明白不可持續的“直接出售”到自欺欺人的“售后返租”都已處在泡沫破滅的邊緣。
針對前期的定位、規劃設計、招商預案草草了事，最后被問及項目定位與規劃的還引以為傲的說“都是我做的”。
如此忽視風險，不尊重行業特性，一個個尚未開業就已夭折的項目不勝牧舉，不知多少投資者的心血變為一場“噩夢”。
2、中期招商
“同質化”是目前所有商業的最主要弊端，高成本開發必然伴隨“高租金”，許多有潛力的商戶更加難以進門。
商業缺乏培育和創新經營是商業發展的最主要阻力，雖然在商業地產招商過程中，開發商也投入了大量的資金以保證商業的正常開業。
但最終也形成了消費者所在區域的商業與消費者的消費能力及消費需求嚴重不符。
招商過程中所遇到的問題，不但影響商家的進駐選擇，增加商業投資壓力，對商家的后期經營有非常嚴重影響，因此造成目前許多商業運營是處于經營不良或是無法經營的狀態。
比如筆者有幸觀察到的廣東云浮市，一個商業結構畸形的城市。整個城市市區不像市區，大量的商業資源集中在石材交易區，眾多市區商業物業租金只升不降。
商戶唯有提高商品售價，客戶變為火車站買快餐，只圖一次，大量中高端消費外流到肇慶與廣州，形成惡性循環，不但零售商戶難受，專業市場如服裝城亦是蕭條。
3、后期運營
前期定位及招商，對商業的后期運營影響非常大，因為在后期商業運營過程中，要根據商業的經營情況與消費者需求，不斷的對商業進行調整。
在前期定位不準確的情況下，后期運營過程中，還要對業態及租金進行大面積調整。
大型發展商持有物業項目，開業只是長征第一步，而眾多直接出售及售后返祖的項目，市場環境好則你好我好大家好。
市場環境不好，發展商也不愿意再追加投資，眾多項目一交鋪就死，業主租金值低，一鬧事就死，發展商沒有動力耐心耐力繼續推動商業的繁榮。
如果業主較強勢，而業態與消費不匹配、租金與經營狀況不匹配，商業運營所面對的壓力就會非常大，就會經常出現業主方的商業運營管理人員不斷跳槽或邀請的管理公司不斷退出，使商業綜合體出現不穩定或者關閉。
因此如何平衡各方利益，使得一個商業項目能夠長久的經營是后期運營的必然課題。
二、回歸商業本質，轉變思維方式
面對上述問題，我們要如何解決，才能從壓力巨大的市場競爭中脫穎而出？
1、明確商業的功用
商業，是純正的不動產投資行為，是一個長期獲取收益的渠道，同時也是大宗金融交易主體，短期快速的收益方式在正確的市場環境下，不太適合商業主體投資（街鋪除外）。
許多發展商迫切期望商業地產能夠帶來巨大的利潤，而如今眾多的商業項目經營每況愈下甚至深陷泥潭，期待的巨額利潤早已是月中月、鏡中花而遙不可及。
我想更多是時代呼喚商業價值回歸。商業是先有人氣后有生意，當下的商業地產更加回歸到了一個普通的行業不是暴利行業。
它必須要專業的努力與用心的付出才能賺來真正的利潤，而不是幾倍甚至幾十倍利潤的從左手到右手的轉讓就能賺大錢，我想天下沒有那么好的事情。
2、轉變思路
首先，針對盒子型的商業，我們應該拋除前些年賣內鋪快速回現的想法。
其實這些不能怪開發商，只能怪一些“利欲熏心”的代理機構，不斷的把已經在做爛（內鋪銷售的商業大多數都關閉或無法經營）的模式不斷的推向市場，不但迎合了開發商，而自己也獲取巨額代理費，而在后期卻坑了投資者這種極度不負責任的行為。
一個個商鋪投資神話的破滅，一場場巨額回報的美夢驚醒，一招招層出不窮的騙局在交替上演。
我想面對當今投資者稀釋及覺醒的時代，如何在開發滾動與經營之間平衡，我想是眾多發展商考慮的問題。
如何創新融資模式、開發模式及租售模式甚至是產品模式，如從賣內鋪到外圍街鋪，從全層銷售到主力店外圍鋪位銷售，從外圍少量鋪位銷售到一拖二銷售、分棟分樓層分割銷售、從散戶銷售到訂單式銷售等等。
我想時代正在倒逼行業的成熟與中國式商業地產模式的突圍，真正的有修為的民族企業家的智慧是無窮的。
其次，改變商業建設越多利潤越大的初級想法。所有的商業均與市場容量與需求有關，不能按國外標準來制定商業需求。
“中國特色”不能忽視，國外購物可能不需要開車跑很遠購買，但中國可能在樓下一兩百米內，生活所需要的全部產品都可以購買了。
投資者是為了利益，如果購買商業后，投資效益太低而沒有客戶投資，那么造成的就是開發的越多，損失的越大。
前些年那種畸形的投資環境，隨著市場的越來越正常，投資者的越來越理性，將不會有太多的空間讓其再這樣發展。
而眾多的商業地產發展商沒有任何商業地產開發經營甚至房地產開發經驗，進入商業地產就是想大賺一筆的思想。
曾經來錢也過于容易，也想在商業地產“一本萬利“這種思想往往會在一個大跟頭甚至是不歸路，更加是投資者哭訴無門的悲劇場。
商業開發，在前期定位過程中，就要認定，一切以需求出發，尊重行業發展規律，懂得自然之道也就是“天道“。
3、活著，是商業運營的第一準則
這個活著，是在運營過程中，扣除項目整體運營成本后，有利潤、能產生現金流，因為活著，才能使商業在市場正軌后，以不動產長期良性經營進行抵壓貸款。
目前階段，這個利潤并不能把前期瘋狂投資造成的投資差完全計算在內（有時候，盲目需要學費，只是這個學費比較大而已）。
這個活著，包括運營團隊、包括商家。因為項目運營前期，都有一個客戶培育期，運營團隊要去了解周邊消費需求。
可以針對性的進行內部調整，商家需要長期的低利潤經營培育目標消費群，這就要求的租金能夠符合商家需求。
三、結束語
在不良市場環境下，我們可以為所欲為，一旦市場回歸，總需要一些人來買單，更加是行業大洗牌，精品項目不斷推陳出新的過程。
商業地產群雄追鹿只會留給那些真正有胸懷有謀略的企業家在危機四伏的當今商業地產漩渦中，不蔑視行業規律，用心癡心的善待每一個出現的問題，行業必將也會尊重的勞動成果，收獲每一份耕耘。
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