一、正文

　　租金測算方法

　　示范1：營業額反推租金測算方法

　　租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

　　① 實地調研；

　　② 網絡查詢；

　　③ 與第三方公司合作；

　　④ 通過營業額進行反推（此方法較為準確，適用于調研難度較大的大型商場租金估測）；

　　⑤ 經驗數據：針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑借經驗數據來進行判斷。

　　示范2：

　　購物中心商業預算、樓層租金分解說明

　　每個樓層的月租金總額的測算公式為：

　　1樓月租金總額=（年度費用總額×1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）

　　每個樓層的每月/元/㎡，測算公式為：

　　套內/樓層總建筑面積=套內/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積

　　公式：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）

　　優劣商鋪的單價制定：

　　在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以ABCD區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。

　　示范3：購物中心租金定價方法

　　根據商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法：

　　租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。

　　保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

　　投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。

　　項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運用，需要開發商自行測算

　　示范4：租金建議及收益預算

　　租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下：

　　樓層因素

　　包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

　　配套組合因素

　　本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價

　　商業業態因素

　　此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。