近日，戴德梁行發布的《2021亞太區主要商業街區報告》顯示，香港尖沙咀地區在2020年成為亞洲最昂貴的零售街區。九龍購物中心取代了原來占主導地位的銅鑼灣。銅鑼灣的平均租金同比下降35%，經歷了香港歷史上最大跌幅，達43%。盡管全球受疫情影響經濟低迷，中國大陸的零售業在亞太區所有市場中受到的影響最小，租金平均跌幅為5%。廣州天河區體育中心、珠江新城商圈及深圳羅湖區表現尤為搶眼，2020年租金分別實現漲幅2%、3%及5%，是亞太區僅有的三個錄得租金上漲的區域。

  戴德梁行中國區商業地產部董事總經理甄仕奇表示：“2020年，中國零售市場的表現優于預期。根據國家統計局統計，盡管年初新冠疫情在全國蔓延，但2020年零售銷售額達39萬億元人民幣。反映在租金方面，一些城市商圈的租金全年均在穩定增長，包括上海南京西路、重慶觀音橋、杭州武林區、青島中央商務區。部分城市商圈的租金出現了很大漲幅，比如深圳羅湖區和廣州天河體育中心商圈。”

  亞太區零售街區租金排名變化不大，其中三個最昂貴的零售街區依舊位于香港、東京和悉尼。中國大陸12個城市進入亞太區排名前20，上海、北京、南京分別排名6、7、8。

  戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事溫苑雯表示，廣州天河路體育中心商圈能夠在疫情沖擊下逆市增長，主要原因在于該商圈業態全面，高中低檔的經營方均有市場，并且周邊的常住人口及商務人士消費需求強，因而保持了剛需消費力，帶動了體育中心商圈租金的增長。

  同時，高端消費的回流也支撐了體育中心商圈的租金增長。以太古地產在中國內地五個商業項目的經營情況為例，廣州太古匯在2020年實現零售銷售額增長36%，在各項目中一騎絕塵。

  廣州另一重點商圈珠江新城的租金也保持了3%的增長，原因在于此商圈同樣是高端住宅和寫字樓的聚集地，內部剛需旺盛，所以其業態受疫情的影響小，商業抗壓性強。

  戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩表示：“盡管去年平均零售租金下降38%，香港仍然位居榜首。尖沙咀比排名第二的東京銀座租金高出30%，這反映出香港非常高昂的零售租金。”

  戴德梁行亞太區洞見與分析主管Dominic Brown博士表示：“受新冠疫情影響，下方主要的市場驅動因素如國際邊境關閉、限制出行及居家辦公等在整個區域仍普遍存在。所以亞太區的租金排名幾乎沒有變化，至少前十大城市的情況是如此，其中香港、東京、悉尼、首爾和大版仍位居前列。此外，印度在亞太區租金最低的市場中占有四席，形成鮮明的對比，香港尖沙咀的租金比海德拉巴的班加拉山高出近80倍。”

  按市場劃分，2020年第四季度租金最高的零售街區（美元/平方英尺/年）

  零售趨勢

  地方主義的崛起——購物者越來越支持本地消費，從而幫助本地零售商過疫情肆虐時期。2020年Rakuten Advertising對全球8,000多名消費者進行的一項調查顯示，50%的家庭購物都在境內完成。亞太區的消費者會避免線上購買國外商品，表明他們更愿意把錢在國內進行消費。

  電子商務的增長——新冠疫情刺激線上零售業的發展，因為限制出行和健康等因素促使購物者紛紛轉向數字化平臺。亞太區的購物者對數字化平臺早已躍躍欲試，因此電子商務的增長不足為奇。根據e-marketer的數據，亞太區的電商交易額達2.5萬億美元，占全球3.9萬億美元電商交易額的64%。

  貝恩咨詢公司的數據顯示，新冠疫情也使奢侈品領域發生很大轉變，網上購買奢侈品的份額從2019年的12%增加到2020年的23%。然而，如果說這是臨時性強制性改變，或者說人們開始廣泛接受奢侈品線上購物還為時尚早。奢侈品消費者通常喜歡在實體店購物，這樣可以享受隨之而來的高品質服務，但是，全渠道營銷的增長態勢會影響奢侈品領域的發展。

  展望未來

  在房地產領域中，零售業所面臨的周期性和結構性不利因素是最為嚴峻的，其中有些在新冠疫情爆發之前就已存在，有些因為嚴格的人口流動限制。這些問題對高端零售目的地產生了異乎尋常的影響。受國際旅行恢復緩慢的影響，這些地區不太可能立即恢復到疫情之前的表現。隨著全球范圍內疫苗注射的進展，一切正在逐漸恢復到正常狀態，這些都將促進零售業的全面復蘇。

  就零售業而言，短期內意味著消費者支出將出現更大分歧，人們更加崇尚價值導向概念，奢侈品零售將加速反彈。2008年金融危機之后，全球奢侈品零售通常在12-18個月內出現反彈。2020年中國的零售表現也支持了這一觀點，人們對奢侈品行業保持樂觀態度。

  未來10年，亞太區的經濟發展將繼續超越全球其他市場，所占份額將從36%增長到40%。預計中產階級將增加15億以上。這些趨勢，加上該地區許多市場，特別是東南亞市場，實體零售店面仍然不足，突顯了受疫情影響之外其它的發展契機。（圖片來源：戴德梁行）