市場環(huán)境更成熟
    早在1996年，廣州就經(jīng)歷過第一次“北商洋店”浪潮的洗禮。以亞細(xì)亞（仟村百貨）、王府井百貨為代表的“北商”；以萬客隆、吉之島為代表的“洋店”紛紛大舉進(jìn)入羊城。
   “不過當(dāng)年的‘北商洋店’浪潮并沒有給廣州零售業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。王府井、仟村兩家大百貨的南下，除了給當(dāng)時廣州百貨店的‘超生’熱潮火上澆油之外，并沒有帶來任何業(yè)態(tài)創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整的推力。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁向記者透露：“萬客隆、吉之島確實(shí)帶來了倉儲店和GMS兩種新興業(yè)態(tài)，但由于未能實(shí)現(xiàn)連鎖化擴(kuò)張，市場沖擊力也有限，奉行單一百貨店路線的本土商家依然得以繼續(xù)占據(jù)商業(yè)舞臺的中心。”
    “要在廣州站穩(wěn)腳跟，就必須對這個市場進(jìn)行深入了解。我個人認(rèn)為，創(chuàng)新和本土化做得最好的‘北商洋店’就是吉之島和王府井，這也是他們能‘存活’至今的原因。” 太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡П硎尽?BR>    時光荏苒，如今廣州的商業(yè)環(huán)境早已不可同日而語。
    廣州城北，白云萬達(dá)廣場和上海綠地集團(tuán)撐起一個以白云新城為中心的城北新商圈；城中，萬菱匯、太古匯、時尚天河均義無反顧“擠”進(jìn)競爭白熱化的天河商圈；城南，隨著新火車站、亞運(yùn)城相繼落成，沃爾瑪、中央百貨、萬達(dá)攜手本土商界精英先后圈地進(jìn)駐。同時，大量令人眼前一亮的新品牌更是規(guī)模進(jìn)駐羊城四面開花：TASTE超市、H＆M、ZARA、GUCCI、星期八小鎮(zhèn)……其中既有大幅擴(kuò)充門店的國際一線奢侈品牌，也不乏國際快時尚領(lǐng)軍品牌。
   “廣州的商業(yè)格局發(fā)生翻天覆地的變化，我覺得首先是整個大環(huán)境不同，這個環(huán)境包括政策環(huán)境，比如亞運(yùn)效應(yīng)、國家十二五規(guī)劃把擴(kuò)大內(nèi)需作為一個重點(diǎn)，還有我們的消費(fèi)者、消費(fèi)市場環(huán)境，包括品牌商和運(yùn)營商所構(gòu)成的環(huán)境都和以前都大不相同，”楚睿商業(yè)董事長黃文杰分析道。“隨著年輕一代消費(fèi)者品牌意識的提升，單店的單一的經(jīng)營已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者的需求，港資、外資、內(nèi)資各路資本紛紛進(jìn)入，現(xiàn)在已經(jīng)向購物中心發(fā)展，再向商圈發(fā)展，市場相對成熟度比較高。”
    重視消費(fèi)者需求
    去年12月17日，總建筑面積達(dá)18萬平方米的廣州白云萬達(dá)廣場商業(yè)部分以令人驚嘆的“萬達(dá)速度”，僅僅用了10個月就實(shí)現(xiàn)了滿鋪開業(yè)的目標(biāo)，并帶來廣州多個“第一”。據(jù)統(tǒng)計，開業(yè)僅5天，商場客流量就已經(jīng)超過了30萬人次。
   “新興的北商也好，洋店也好，你來到這里，你如何占據(jù)這個市場，就要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行你的業(yè)態(tài)的組合，進(jìn)行你的品牌的搭配和設(shè)計，這樣的話，招商一點(diǎn)就沒有問題。”廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅認(rèn)為：“最容易被開發(fā)商或者投資者忽略的就是三個字：消費(fèi)者。忽略了消費(fèi)者不重要，關(guān)鍵是忽略了消費(fèi)者的需求，忽略了消費(fèi)者的真實(shí)需求還不要緊，問題最大的是又忽略了消費(fèi)者的消費(fèi)行為習(xí)慣。”
    今年5月25日,香港太古地產(chǎn)進(jìn)入中國內(nèi)地的第一個高端商業(yè)項(xiàng)目廣州太古匯在低調(diào)中試業(yè)。廣州最高端的購物中心是啥樣子？從太古匯的裝修就可見一斑，大廳視野開闊，沒有一根柱子，高檔的大理石地面，在負(fù)二層竟然有陽光照射在中庭的地板上，宛若天河的玻璃屋頂，四通八達(dá)的手扶梯下是美麗的燈光裝飾……
    “事實(shí)上，萬達(dá)和太古匯都有一個共同點(diǎn)，都是大手筆，不但反映在他們的裝修上，更反映在空間利用。我們本土的商家很實(shí)際，經(jīng)營場地都很實(shí)際，有一些很擠，能擠就擠。消費(fèi)者很簡單，他們是很現(xiàn)實(shí)的，他們沒有什么忠誠度，哪里好他就去哪里，除了西邊之外，東中南北基本上人家整個都包圍了廣州，所以第二點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)的就是他的大氣，他對項(xiàng)目的投入，這個是值得本地學(xué)習(xí)的。” 南豐匯廣州市展匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總監(jiān)李善文如是說。
    力求差異化
    據(jù)統(tǒng)計，僅2010年內(nèi)，廣州零售業(yè)態(tài)新建成面積將超過120萬平方米，總投資額將超過180億元，該體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了廣州前５年新建商業(yè)面積的總和。
    然而廣州商業(yè)地產(chǎn)一片繁榮的背后，也不可避免地存在著隱憂。千店一面，定位雷同、招商品牌重疊率高、推廣方法、促銷活動千篇一律也被日漸精明的消費(fèi)者所“詬病”。
“購物中心要吸引消費(fèi)者，必須做好兩個關(guān)注。”廣州市廣百股份有限公司副總經(jīng)理嚴(yán)盛華指出：“關(guān)注顧客即創(chuàng)造購物便利性、提升購物樂趣、滿足購物外需求、創(chuàng)新與全方位服務(wù)顧客。關(guān)注商戶即保持經(jīng)營主動權(quán)，實(shí)現(xiàn)良性經(jīng)營，與租戶共贏。”
   “現(xiàn)在很多商家都走進(jìn)了一個誤區(qū)，盲目為了錯位經(jīng)營而錯位經(jīng)營。” 廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅表示：“我們并不鼓勵商家這種做法，而是要求做到差異化。第一個是品牌方面的差異化，第二個是品質(zhì)差異化，還有售前、售中、售后差異化。”
    “商業(yè)井噴的確對現(xiàn)有項(xiàng)目或者新進(jìn)入項(xiàng)目都有較大的壓力，廣州市場不同香港，有很多外來消費(fèi)者去支撐，廣州是一個相對穩(wěn)定市場，即使我們的消費(fèi)零售總額仍然保持雙位數(shù)字的增長，如果招商方面視野不夠廣闊，缺乏新業(yè)態(tài)、新品牌，不去做差異化經(jīng)營，市場必然被分薄，甚至洗牌。”得勤（中國）咨詢地產(chǎn)及商業(yè)總監(jiān)陳震海顯然也持有同樣的觀點(diǎn)。

   楚睿商業(yè)董事長黃文杰                               廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅

廣州王府井百貨項(xiàng)目主管王海濤 廣州城建集團(tuán)營銷中心東方寶泰廣場常務(wù)副總經(jīng)理盧廣

中萃集團(tuán)廣信商業(yè)中心副總經(jīng)理鄭小明        廣州輕紡交易園策劃總監(jiān)郭怡冰

 綠地集團(tuán)營銷總監(jiān)沈淼     南豐匯廣州市展匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總監(jiān)李善文

得勤（中國）咨詢地產(chǎn)及商業(yè)總監(jiān)陳震海    新浪廣州樂居總編輯何達(dá)志

廣東森島集團(tuán)（東方文德廣場）副總經(jīng)理劉偉兵   易城中國商業(yè)管理與運(yùn)營經(jīng)理劉雄

                                           商業(yè)智匯沙龍嘉賓名單