盡管發布股東應占純利暴跌78.2%的全年業績，但九龍倉置業投資地產有限公司(1997.HK)(九置)午盤仍跟隨大市大漲逾3%，不過大行對該公司看法不一，收盤漲幅收窄至1.95%。

　　2019年，九置全年股東應占純利由180.27億港元跌至39.28億港元，主要由于投資物業重估錄得57.42億虧損導致，而2018年投資物業重估純利79.74億港元。撇除投資物業重估，基本盈利全年97.91億港元或每股收益3.23港元，較2018年100.53億港元或每股收益3.31港元下滑2.6%。

　　集團旗艦物業海港城群去年收入和營業利潤雙雙下滑2%至115.77億港元和94.47億港元，其中商場收入和營業利潤下滑1%至74.52億港元和66.15億港元。

　　九龍倉置業表示，由于訪港內地客及本地消費大跌，租戶銷售表現較過去數年遜色，全年暴跌23%，期內三季度和四季度營業額更暴跌49%和78%，四季度海港城商場租金收入下跌12%。

　　本土零售觀察及無時尚中文網數據顯示，2019年訪港客大跌14.2%至55,912,609人次，2018年為65,147,555人次，內地訪港客跌幅與整體相若，由51,038,230人次跌至43,774,685人次。

　　香港零售業自6月份因社會事件影響，逐漸走弱，全年下跌11.1%至4,311.74億港元，銷貨量跌幅12.3%，其中四季度跌幅24.1%創歷史最差表現。全年，珠寶首飾、鐘表及名貴禮品類別暴跌22.4%至661.96億港元領跌各類別，服裝、百貨公司、鞋類和有關制品及其他衣物配件、眼鏡店和藥妝銷售分別下跌14.6%、13.0%、11.3%、13.8%和13.2%。

　　九龍倉置指，海港城租戶銷售在去年達到370億港元歷史紀錄后，去年走弱，而12月底爆發的疫情在今年更令零售需求大減，可觀租金紓緩措施及市場推廣援助計劃亦將顯著影響2020年首季度表現。

　　此前海港城宣布削減租戶2月份基礎租金50%，不過零售商仍然不滿，約50個零售商約200間門店上月中展開罷市行動，要求商城等物業進一步調降租金，并表示會在近期舉行第二次罷市行動。

　　香港統計局數據顯示，2020年首月臨時估計銷貨額大跌21.4%至361.88億港元，唯超市場預期的22.6%，臨時銷貨額則下跌21.0%至377.74億港元。

　　零售管理協會主席謝邱安儀先前已經指出現時香港零售業處于“超級寒冬期”，周一她進一步表示，受疫情打擊，料上半年香港零售業將錄得有史以來最差表現，預計行業整體下挫30-50%，而此前已經有多家大公司宣布裁員，無薪假政策則更加普遍。

　　至于此前香港財政司宣布對18歲及以上永久居民每人派發10,000港元以刺激消費和提振經濟，謝邱安儀表示作用不大，難以對業界起到實際幫助。

　　業績發布后，大小摩均發布看空報告。摩根士丹利認為，九龍倉置業去年每股收益、派息、零售銷售及租金表現均遜預期，預料今年表現將會更差，因此維持“減持”評級和40港元目標價。該行稱，九龍倉置業去年度共派息2.03港元，按年下降3%，其中末期息更按年下跌11%，全年派息比率為65%，差過市場預期。

　　摩根大通表示，盡管九龍倉置業去年基礎盈利及派息大致符合預期，但維持65%派息率令市場寄望增加派息的憧憬落空，該行預計伴隨行業困難，九龍倉置業派息將進一步下滑，因此維持“減持”評級和38.2港元目標價。小摩指，海港城去年下半年零售租金收入較上半年下滑13%，意味基本租金下滑3%、分成租金暴跌59%，并預計海港城去年的收入貢獻由上半年的18.5%暴跌至8.5%，今年將更進一步跌至低個位數。

　　不過，另一大行花旗則唱好九龍倉置業，重申予“買入”評級和57港元目標價。該行稱，盡管盈利表現不及預期，但逾5%的股息收益率仍具吸引力。

　　九龍倉置業另一主要物業時代廣場去年收入下滑3%至27.61億港元，營業利潤下滑3%至24.23億港元。期內，商場租戶銷售大跌19%，令商場租金收入減少4%至20.20億港元，營業利潤下滑3%至17.74億港元，唯出租率維持97%。

　　1月初，《南華早報》周五援引消息人士稱，全球最大奢侈品集團LVMH Mo?t Hennessy Louis Vuitton SE (MC.PA)路威酩軒威脅不續約要求降租，但時代廣場不肯對約500萬港元的月租金削租。路威酩軒的年報顯示，四季度香港市場銷售跌幅由三季度的25%擴大至40%。

　　不過，消息人士上周表示，Louis Vuitton路易威登已經同意與時代廣場續約，有業內人士甚至諷刺該全球最大奢侈品集團“億萬富豪向百萬富豪求助”。

　　由于海港城和時代廣場均位于旅游旺區，因此去年遭遇重擊，另一處物業荷里活廣場去年收入下滑3%至5.52億港元，營業利潤下滑3%至4.15億港元，出租率96%。

　　展望未來，集團指新型冠狀病毒肺炎疫情爆發將會上半年全球焦點所在，目前難以推測病毒對經濟和社會復蘇造成的傷害，本地社會事件疊加中美貿易爭端亦是影響香港零售業盛衰關鍵，零售和酒店業難以避免受到威脅拖累，而隨著今年經濟放緩，寫字樓業務將承受更大壓力。

　　業績發布前，九龍倉置業控股股東會德豐(0020.HK)獲大股東吳光正家族私有化要約，吳氏家族擬以每股12港元現金外加1股九龍倉置業和1股九龍倉集團(0004.HK)股份向剩余股東發起收購，由于要約發布前最后一個交易日，會德豐收盤股價47.25港元，而九龍倉置業和九龍倉集團股價分別40.20港元和19.70港元，令交易作價達每股71.90港元。

　　由于并非現金交易，而是主要以股份置換方式，市場因此重估三大關聯集團價值，交易宣布后，會德豐股價暴漲，而九龍倉置業和九龍倉集團股價暴跌。