2020年 4月，證監會、國家發改委聯合推動國內公募REITs（不動產投資信托基金）試點工作，明確了國內公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排，內地版公募REITs將從基礎設施領域正式啟航，一步一個腳印向我們走來。

  2020年，香港REITs邁入第15年。6月，香港證監會就《房地產投資信托基金守則》第六次修訂進行咨詢。11月，香港行政長官林鄭月娥第四份《施政報告》提到，特區政府有意推動香港房地產投資信托基金發展，帶來更多元化和提供較穩定回報的投資機會。

  兩地接連動作被視為將從制度、長遠經濟等層面預示著房地產投資信托基金發展即將迎來大發展。

  作為全球首只投資于中國內地物業的香港上市房地產投資信托基金，2020年是越秀房地產投資信托基金(股份代號：00405.HK，以下簡稱“越秀房托”)上市的15年，亦是內地投資物業資產證券化積極探索的15年。

  越秀房托專注于商業地產投資，通過“地產+基金”雙平臺互動和外部收購，完成了總資產從45億元到360億元的跨越式成長，年復合增長超過14%，獲得2家國際評級機構穆迪、標普投資級評級，入選7項香港恒生指數，成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一，成為兩地金融互聯互通、協同發展的標桿樣本。

  上市15年，越秀地產“開運金”獨特商業模式日趨成熟，與越秀房產基金的“雙平臺互動”進入常態化。站在今年的重要時點，回望越秀房產基金十五年發展經驗，越秀樣本或許能給內地REITs市場發展提供更多啟示。

  開全球先河，“中國第一REIT” 的跨越式成長

  追溯REITs的歷史，其起步于1960年美國房地產市場，截至目前在世界范圍40個國家內蓬勃發展。去年年末，全球REITs市場規模已超過2萬億美元。 

  囿于國內公募REITs遲遲未對商業地產開放，而境內資產到海外上市又面臨兩種法律法規、財務稅務、監管治理體系下的復雜問題，內地物業資產通過REITs上市的企業少之又少。

  然而，早在2005年，抓住時代機遇的紅籌股越秀投資（越秀地產00123.hk的前身），發起成立越秀房托，并成功登陸港交所上市，成為香港首批上市的三家REITs的一員，亦是中資REITs赴港上市“第一股”。

  回顧上市盛況，越秀房托掛牌首日漲幅達到18.7%，此前IPO在香港公開招股及國際配售中分別超額認購496倍及74倍，高于當年同期上市的另兩只香港REITs，加上紅籌股背景及四項位于廣州的優質物業，成為當時港交所上市的優質白馬股。

  2012年，越秀房托完成“蛇吞象“式的收購，將剛剛全面開業的越秀地產旗下華南地標——廣州國際金融中心（廣州IFC）收入囊中，在管物業規模和估值直接躍升至200億，一舉成為亞洲市值位居前列的上市REITs之一。

  2015年，越秀房托“出羊入滬”，開始全國化布局，并完成首次對外收購，從外資基金凱雷手中收購上海浦東竹園的宏嘉大廈（后更名越秀大廈）。

  2017年，越秀房托首進新一線城市——武漢，物業組合規模和估值突破300億。2018年，越秀房托打出“有進有出”的組合拳，出售位于廣州的新都會項目，收購位于杭州的杭州維多利中心，進一步深入長三角經濟區。

  經歷15年的發展，從克服重重障礙登陸資本市場、到“巨人項目”將廣州IFC收入囊中，從深根廣州到出羊入滬，從對外收購到有進有出，從專注于成熟項目到挖掘成長型項目，越秀房托成為境外投資并分享內地商業地產發展紅利的重要渠道，為中國公募REITs市場發展提供越秀樣本。

  雙平臺運作，越秀“開運金”模式的資產魔術

  商業地產具備復雜性。這種復雜性體現在集“金融+地產+商業”于一身。作為香港上市REIT，越秀房托與越秀地產的雙平臺互動發展，形成了獨特的“開發+運營+金融”商業模式。即“投入、運營、退出、產出、再投入”完整鏈條。

  越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良指出：“不管是投融管退，還是開發運營退出，就是通過不同的路徑做資產價值最大化”。

  在開運金模式中，可以簡單看成“房地產產品”和“房地產金融產品”兩個端口之間的資產、資金流動，對應的是越秀地產和越秀房托。策略上，這是一種以輕資產運營為核心，在商業地產的不同時段，將資產注入不同平臺，在滿足各類投資者投資偏好的同時，降低整體融資成本，將資產價值實現最大化。

  目前，越秀地產為越秀房托單一最大的基金份額持有人，持有權益為38.4%。前者核心業務為開發優質商業項目，并且前期通過精準定位、整合資源、精細化且高效的運營提升物業價值，孵化成熟后注入到越秀房托，且這種注入因兩者的緊密聯系可以平穩過渡，后者通過現有優質資產組合獲取穩定業績增長。

  具體到項目層面，越秀地產最早注入基金的白馬大廈估值翻了一倍，從25億元增長至如今超過50億元。2012年，越秀房托以134.4億元收購廣州IFC，越秀地產隨即減少約45億元銀行貸款，并帶來凈現金流入約40億元，有效改善了流動資金狀況，加快全國化發展步伐。2019年，廣州國金中心年營收則從2012年的1.7億迅速增長至11.33億元。截止2020年6月，項目估值達188.31億元，較收購價增長40.1%。

  自2005年成立以來，越秀房托一直保持100%的分派水平，歷史分紅收益率保持在5%以上，高于同行平均水平。彭博數據顯示，于2020年11月底，越秀房托總市值達121億港元，股息率為7.32%，兩項數據均位于香港REITs前茅。

  在這個閉環運作模式中，越秀商投（越秀地產商業板塊）構建起越秀地產旗下持有型商業地產項目的全鏈條資產管理平臺，從開發、運營到金融化，力求每個環節價值最大化。

  這是一個擁有超過25年經驗、具備豐富項目資本運作和商業運營管理的商業團隊，熟悉的團隊能夠實現物業經營管理的平穩過度，提高物業運營穩定性，更能在提升管理專業性的同時，實現更低的運營成本。

  其中，最大的前線運營商——越秀仲量與越秀怡城商管（簡稱“越仲怡城”），旗下在管廣州國金中心、財富廣場、維多利廣場等廣州中軸線上的6座商業綜合體，今年連續實現中新廣州知識城等6個項目、超過70萬平方米的對外管理輸出。

  以運營賦能，跨越周期實現有質量的增長

  越秀房托林德良指出：“資本能夠解決重資產的問題，但運營才是根本出路”。商業運營是一門永無止境的命題。

  越秀房托業態組合中，寫字樓（含車位）面積占68%，集中在一二線核心CBD區域。越秀房托提出以城市發展規劃為導向，尋找各個城市產業動能，以“四個畫像”精準定位客戶。

 “四個畫像”即產業畫像、行業畫像、產品畫像與服務畫像：產業畫像以城市特點為重心，判斷產業發展方向與城市未來發展趨勢；行業畫像是在未來城市產業動能中，尋找項目最適合的目標客群行業；產品畫像則描摹目標客群需求畫像，精準定義產品；服務畫像則是結合定位的行業及產品硬件，提供定制服務，賦能租戶。

  以上海越秀大廈為例，根據城市發展規劃和毗鄰“三金中心”，越秀房托提出聚焦成長性金融企業，拓展高端制造業的市場定位。這一舉措提升了上海越秀大廈新簽成交量，該物業上半年續租率高達七成，出租率高于市場平均水平，并成功引進五家目標優質客戶。

  產品方面，越秀商投已正式步入“越秀寫字樓3.0”時代，以“智慧(Intelligence)+健康(Care)+社群(Community)”為核心理念，提升寫字樓的抗風險能力、保持穩定的收益增長。未來，越秀寫字樓3.0產將在廣州環貿中心（廣州ICC）、廣州金融城項目、武漢越秀金融匯、南沙越秀金融中心等多個全新的地標型項目中落地，提供更具個性化與差異化的產品。

  服務方面，越仲怡城今年率先啟動“YEService越商務”，通過越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越關懷(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)六大核心體系，全力構建“智能、健康、共享、便捷、愉悅”的越商務生態圈，踐行城市美好生活的承諾。

  數字化運營方面，越秀商投今年6月上線“悅享會”會員平臺，覆蓋珠江新城CBD寫字樓項目企業和約30萬白領，提供政務管家、金融管家、置業管家、環保管家、健康管家、幸福管家、行家臻選“6大管家+2大平臺”服務體系。它將重構“人、貨、場”，從 To B 端的企業會員體系升級為“區塊鏈營銷平臺”，由點及網全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果，打造城市數字化“樓宇生態圈”。

  在疫情造成巨大沖擊的上半年，越秀房托展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力。期內，基金寫字樓項目逆勢增長，收入同比增長3.5％至4.68億元。特別是，武漢越秀財富中心加強產業鏈招商，出租率逆勢突圍，攀升至82.9％，同比增長17.1個百分點。

  十五年來，作為領航者，越秀房托與香港REITs市場一道成長，打造了商業運營、資本運營、物業管理“三位一體”的商業模式，給中國內地投資物業資產證券化提供了寶貴的案例。

  十五年來，越秀房托與越秀地產一道走出獨特的商業地產發展之路，它首開先河，憑借“雙平臺協作”、“開運金”輕資產運營模式，提供了一個如何利用商業物業融資和退出的模板。

  展望未來，越秀房托將尋找第二曲線，把握市場窗口實現優質項目的收購，開辟一條以“商業運營為根本，以金融化為出路”的商業地產發展之路，以前瞻性的視野繼續推動中國商業地產REITs發展進程。