繼北京鳳凰匯購物中心、北京華潤五彩城后，華潤置地旗下將再添一子。

   北京商報記者近日走訪北京銀座和諧廣場時獲悉，該項目已由華潤置地接手。目前商場的超市已經(jīng)關閉，部分商戶也在陸續(xù)撤出。

   現(xiàn)階段來看，北京銀座和諧廣場想要在南城商業(yè)中博得關注仍有眾多難度，眾多新商業(yè)項目不斷崛起徒增競爭壓力，所在地域的購買力和購買人群較為有限。

   分析認為，新東家華潤置地在運營購物中心上已有成熟的案例，北京銀座和諧廣場可適當復制，但仍需要根據(jù)區(qū)域條件量身定制。

   華潤置地接手

   開業(yè)三年多，北京銀座和諧廣場就落得個被接手的命運。當記者再次來到該商場時發(fā)現(xiàn)，目前地下一層的銀座超市已經(jīng)閉店，圍擋上貼有“超市升級改造，敬請期待”的標識。周邊商戶表示，超市原本為銀座自營超市，由于商場易主，超市品牌要換成永輝超市。此外，記者走訪時看到，其余樓層大部分商家都在正常營業(yè)，受部分商戶撤店影響，眾多品牌商品都在打折出售。

   記者了解到，去年年底，北京銀座和諧廣場的運營方省商業(yè)集團有限公司（以下簡稱“魯商集團”）與華潤置地簽署了“北京銀座和諧廣場”項目委托管理協(xié)議。當時，華潤置地承諾將派出具有豐富經(jīng)驗的國內(nèi)外商業(yè)設計與管理團隊，基于北京銀座和諧廣場項目發(fā)展基礎，聚焦室內(nèi)精裝、品牌組合等，打造區(qū)域性標桿項目。

   魯商集團黨委書記、董事長兼省文旅集團董事長高洪雷表示，此次北京銀座和諧廣場項目委托管理，是雙方第三次攜手。協(xié)議簽署后，希望項目導入華潤先進的商業(yè)模式、管理理念和市場化經(jīng)營機制。

   對于未來商場的發(fā)展方向，以及是否會引入永輝超市，記者多次致電華潤置地北京公司，但一直未接通。同時，記者向華潤置地的官方郵箱發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿時間，也并未發(fā)送成功。

   公開資料顯示，北京銀座和諧廣場是魯商集團投資開發(fā)運營的大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，于2016年9月開業(yè)，商場定位為社區(qū)型購物中心。作為魯商集團的“在京首店”，從2009年起，就已開始運作這個項目，選擇該地區(qū)落戶，并于2011年奠基動工。然而經(jīng)過多年的努力和投入，最后還是以項目的轉讓而告終。

   難以形成聚集效應

   北京商報記者在現(xiàn)場看到，北京銀座和諧廣場體量較大，包括地下三層到地上七層。內(nèi)部不管是餐飲品牌、服裝品牌，還是各類品牌等都相對齊全，還有迪卡儂、影院等可以滿足各類消費需求的業(yè)態(tài)。但記者此前多次走訪時發(fā)現(xiàn)，僅限于餐飲和兒童專區(qū)的周末客流量較為可觀，其他時間段并不樂觀。

   與此同時，交通是北京銀座和諧廣場另一個短板。北京銀座和諧廣場位于京港澳高速與萬豐路交會處東北角，雖然地處四環(huán)路內(nèi)，又緊鄰京港澳高速，方便自駕出行。實際上，北京銀座和諧廣場的地理位置對于普通消費者來說并不友好，需要下穿高速路，且距離最近的地鐵站步行要接近10分鐘。不僅如此，商場地處豐臺和海淀兩區(qū)交界，附近的居民區(qū)也大多在1公里以外，步行到達較為困難。

   此外，除了交通問題，北京銀座和諧廣場所在位置較為孤立，廣場周邊空曠，無法與其他商場相互引流，形成集聚效應。

   北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，商場剛開業(yè)時，在銀座和諧廣場周邊3公里的范圍內(nèi)，曾經(jīng)分布著十余家百貨、購物中心，包括華堂商場豐臺北路店、上品折扣、新年華購物中心、翠微百貨等。然而，從2018年開始，隨著百貨行業(yè)開始洗牌，華堂商場、新年華購物中心、上品折扣等商場已經(jīng)相繼倒閉或轉型成為社區(qū)商業(yè)中心。

   緊接著，在2019年距離北京銀座和諧廣場1公里，經(jīng)由小商品批發(fā)市場轉型改造的月恒正大新生活廣場，也出現(xiàn)了商戶撤租，招商不利的情況。同年，北京銀座和諧廣場3公里外的新建商場，原定于引進北京SKP，但最終也改名為華聯(lián)購物中心，且至今仍未正式營業(yè)。

   遭新商業(yè)項目擠壓

   實際上，北京銀座和諧廣場被華潤置地接手也讓不少業(yè)內(nèi)人士比較看好，畢竟華潤置地在北京共有兩個成熟的商業(yè)項目——北京鳳凰匯購物中心以及北京華潤五彩城。

   對此，北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長賴陽在接受北京商報記者采訪時指出，總體來說，北京銀座和諧廣場項目的轉讓其實對兩個企業(yè)是雙贏的。對于華潤來說，通過項目的接手，可以拓展更多的品牌資源，同時也能擴大其商業(yè)地產(chǎn)運營的實力。對于魯商集團來說，以它現(xiàn)在的資源和運營能力，想在一線城市做好商場運營確實還有難度，與其承擔經(jīng)營成本的壓力，還不如轉讓給經(jīng)驗更豐富的團隊。

   賴陽表示，此前北京銀座和諧廣場的運營一直不太理想，跟企業(yè)本身的運營能力有很大關系。“北京銀座和諧廣場還是傳統(tǒng)的購物中心，經(jīng)營方魯商集團主要以發(fā)展二線城市的商業(yè)為主。經(jīng)營方缺少一線城市購物中心的運營能力和相應的品牌資源，反觀華潤置地則在經(jīng)營購物中心方面具有比較豐富的經(jīng)驗。”

   “華潤置地旗下購物中心在全國已有多家，根據(jù)城市級別以及區(qū)域特點，建造出了既包括高端商場，又包括社區(qū)型商場的一套模版。因此，華潤可以根據(jù)現(xiàn)有資源，按著現(xiàn)成運營經(jīng)驗的模版進行一定的復制，再根據(jù)區(qū)域的條件，做一些定制化的改造，接手的難度不會太大。”賴陽進一步解釋稱。

   同時，賴陽認為，華潤置地想要經(jīng)營好北京銀座和諧廣場的難度其實較大。該區(qū)域的購買力和購買人群有限，而周圍的大型商業(yè)項目也在不斷地增加，競爭壓力與日俱增。目前南有萬達廣場、永旺等大型商場，即將建成的麗澤商業(yè)區(qū)也會有多個商業(yè)項目入駐。上述新的商業(yè)項目對北京銀座和諧廣場來說，存在不小的挑戰(zhàn)。“該地區(qū)人口密度不低，周圍商業(yè)項目與北京銀座和諧廣場有一定距離，還是給后者留出了發(fā)展空間。”

   對于未來商場應如何發(fā)展，賴陽表示，第一，還應以社區(qū)生活中心為主，類似于北京華潤五彩城的經(jīng)營模式，增加更多的休閑、餐飲、文化等內(nèi)容。第二，更加注重品牌的引入。第三，就是往時尚化、藝術化方向發(fā)展，在這方面，運營方還應有更深的探索和投入。“如今的消費者對餐飲品牌的要求越來越高，所以僅復制華潤五彩城遠遠不夠，在此基礎上應做更多的嘗試和提升。”