廣州老牌購物中心中華廣場正在醞釀一場變革。

   8月30日晚間，海印股份發布關于簽署《< 中華廣場合作經營合同書 > 解除協議》的公告，宣布提前解除合同退出中華廣場的經營。

   與此同時，中華廣場業主廣州新星投資發展有限公司（以下簡稱“新星投資”）宣布，將與中華廣場另一業主香港昌盛集團有限公司（以下簡稱“昌盛集團”）聯手合作統一經營，管理工作由央企背景的廣州新星主導，這也意味著中華廣場的產權從分散向統一的方向邁進了一大步。

中華廣場

   海印股份：曾簽下14年租約如今提前退出

   公開資料顯示，新星投資與昌盛集團合作開發的中華廣場于2000年開業，總建筑面積達29萬平方米，其中商場經營面積為12萬平方米。除了10%的物業分散出售給小業主外，雙方擁有中華廣場約90%的產權。

   按照兩大產權人約定，中華廣場負一層、五層、六層（部分）、七層、十層歸新星投資所有；余下一（部分）、二、三、四、六（部分）、八、九層歸昌盛集團所有；另外首層80%物業為小業主所有。

   2009年8月1日，廣東海印永業（集團）股份有限公司與廣州興盛房地產發展有限公司簽署了《中華廣場合作經營合同》，合作及經營期限為14年，前兩年的年租金為1.32億元。

商場內部

   根據協議，海印股份參與經營的為興盛地產擁有產權的中華廣場部分物業，總面積為5.83萬平方米。合作經營期內第一年、第二年海印股份向廣州興盛每月支付合作經營費用1100萬元，從第三年開始合作經營費用在上一年度的基礎上按3.25%的比例遞增。

   此消息一出街，立刻引起市場廣泛關注。畢竟中華廣場之前的年租金僅為1.1億元左右，海印股份所給出的租金價格較原本高出25%—30%，如何在同一物業上實現租金的大幅提升，業內表示非常期待。

   隨后，海印股份對項目重新改造和重新招商，進行一系列大刀闊斧的調整。首先在3樓引進百佳（百佳永輝）旗下的高端超市Taste，并在旁邊開出1700多平方米的迪士尼廣場；接著將6樓打造成美食新天地，匯集眾多中高檔美食餐廳；在2樓則引進了百麗綜合店、絲芙蘭SEPHORA、意大利女裝DAZZLE、Bossini Style、香港品牌CMYK、hello kitty等57個品牌，其中H&M、OVS、Breads Butter、CMYK四個品牌店在當時均為首次進入廣州。

百佳永輝TASTE超市

   通過調整，海印股份發布該項目業績預報稱，截至2010年5月20日，已簽約商戶210家，出租面積5.54萬平方米，租賃期限從三年到十三年不等，未來年租金漲幅從5%-8%不等。預計項目年收入約為1.5億元。

   如此算來，雙方合作應為2023年才到期，而海印選擇現在退出，足足比合同提前了4年。

   廣東省商業地產投資協會常務副會長、廣東省餐飲服務行業協會資深副會長兼商業地產委員會榮譽主席、第一商業網董事長黃華軍認為，海印股份這一決定既在意料之外，又在情理之中。

   “畢竟，廣州現在的商業環境與十年前不可同日而語。十年前，海印股份認為1.32億的年租金是一個比較合理和能夠接受的價格，所以決定接手。然而，十年來，伴隨著廣州商業地產項目供應量激增，中華廣場商圈自身也發生了變化，再加上品牌商家開業意愿下降，項目招商難度增加以及電商的沖擊……如此種種，海印股份必定承受了極大的租金壓力，現在及時放手無疑是一個明智的決定。”

美食新天地

   新星投資：只能對自持物業進行升級改造

   隨著時間的推移，中華廣場設備老化、物權不集中造成的問題開始逐漸浮出水面。

   “十年來，以設備改造、宣傳推廣為例，做為業主的新星投資與同場經營的租賃方海印集團立足點和利益明顯不一，一些必要的日常工作只能擱淺，造成商場客流與去年同期相比有3%--5%的下滑，經營業績也不甚理想，有些樓層甚至出現了多個店鋪空置。”中華廣場項目負責人竇懷山感到非常惋惜。

位于四樓的空鋪

   “對中華廣場的現狀，我們作為業主方，看在眼里，急在心里，但我們沒辦法，只能做好自己，對自持的部分物業進行調整升級。” 

   據了解，近年來，新星投資對商場負一層東通道部分商鋪面積重新規劃，拓寬通道，對五樓中華百貨經營業種調整、對七樓美食城公共餐區進行縮減，重新提檔空間裝修等，進一步改善了經營環境。

   在商場整體客流不理想的情況下，中華百貨會員消費占比始終逐年增長，會員人數達17萬，五層的黃金珠寶區及童裝區為本商圈唯一品牌集中地，很受周邊消費者的歡迎。

   此外，新星投資每年還自主組織6-8場大中型推廣營銷活動，努力維持著中華廣場的整體經營。

中華百貨

   合作經營：投資2.8億三年完成改造

   新星投資此次出手，與昌盛集團“再續前緣”，拿下絕大部分的中華廣場經營權，出于何種考慮？

   “首先是我們的上級集團要求屬下公司擴大、拓展新的業務；再者就是我們對中華廣場的發展前景有信心。作為區域內唯一的大型購物中心，中華廣場為地鐵上蓋物業，周邊聚集醫院、學校、政府機構以及中華國際中心入駐的世界500強、國內知名公司高級白領，還有鄰近的老城區居民，都是中高收入群體。如果統一經營，愿意投入資金，按照市場化招商、宣傳、運營，目標客群不可能舍近而求遠，一定更希望就近來中華廣場消費。” 竇懷山表示。

   因此，在時機成熟時，利益一致的中華廣場兩大業主一拍即合。值得注意的是，有別于之前海印股份的純租金“二房東”模式，新星投資與昌盛集團此次將采取合作分成模式。

七樓美食城

   據透露，新星投資將計劃投入2.8億元進行升級改造，用三年時間改善中華廣場的整體運營。

   一是明晰定位，將中華廣場重新定位為“區域型中高端休閑購物中心”，依托傳統老城區獨有優勢，通過整體大規模提檔改造，打造新亮點，改造成全業態、時尚的“老廣州的新中心”。

   二是提檔升級，改造將以漸進式推進，承諾一年一改觀，三年時間展現全新面貌。

   建筑設計：用專業的手法創造出具備功能及美感的商業空間，打造流量入口；重新規劃MD動線及商品品類區塊劃分，讓每一條動線都能讓每一個商鋪得到完美展現。

   形象改造：重新設計中華廣場的整體VI形象，在戶外北廣場配合商場新形象增設大型標志性裝飾，設置景觀音樂噴泉，為市民打造休閑生活空間。

   工程改造：一是動線調整，打造負一層“B中心”和二樓“L中心”雙中心，重新規劃各樓層客流動線，實現空間的價值最大化；二是調整自動扶梯，暢通垂直客流動線；三是擴大部分公共空間，提升舒適度；四是重點優化改造空調設備、通風、隔熱系統，平衡室溫，實現舒適節能；五是洗手間等升級改造，增加兒童洗手間，母嬰室，優化服務設施。

   提升服務：一是建立全新中華廣場會員服務系統，實現停車場智能化系統升級；二是搭建動態客流信息收集系統，各主入口、梯間設置客流統計設備；三是加裝店鋪銷售統計系統，及時掌握店鋪實際銷售情況，協助租戶改善經營業績。

   此外，商場還會加強宣傳推廣力度，保持商場的曝光度，并聘請經驗豐富的行業資深人員，提升招商運營團隊競爭力。

   商場改造期間，對尚未到期的商戶有何影響？對此，竇懷山表示，對轉簽商戶履行原正常合同義務，在改造期內盡量保護商戶的利益，并承諾改造成功后，老商戶享有優先續約權。“像百佳永輝TASTE、中華電影城、H&M等門店我們之前都有接觸過，他們都很支持商場升級改造工作，也很期待看到一個全新的中華廣場。”（文/吳婕秋）