商業(yè)經(jīng)營(yíng)特征

  街區(qū)式商業(yè)是繼購(gòu)物中心之后出現(xiàn)的商業(yè)類(lèi)別形態(tài)，更注重消費(fèi)的體驗(yàn)感、場(chǎng)景感，追求的是品位消費(fèi)、享受型消費(fèi)，因此其四大業(yè)態(tài)配比特征是餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比高于購(gòu)物中心的同類(lèi)占比

  01 | 零售業(yè)態(tài)—多樣化，時(shí)尚化

  零售品牌大幅增加了男女時(shí)裝，快時(shí)尚/運(yùn)動(dòng)休閑裝的單店面積/數(shù)量，反映出消費(fèi)者對(duì)多樣化時(shí)裝品牌的需求增加，更青睞年輕時(shí)尚的潮流裝扮。

  02 | 餐飲業(yè)態(tài)—特色化，體驗(yàn)化

  餐飲品牌調(diào)整最大的為特色餐飲，側(cè)面反映了有特色、有品位的餐廳，能夠吸引當(dāng)代消費(fèi)者休閑餐飲的增多，也反映出人們注重品位的特點(diǎn)。

  03 | 娛樂(lè)業(yè)態(tài)—觀賞化，參與化

  休閑娛樂(lè)業(yè)種越來(lái)越豐富，主要服務(wù)于商務(wù)人士、家庭客群，商家更注重內(nèi)部硬件的打造和消費(fèi)場(chǎng)景/氛圍的營(yíng)造，娛樂(lè)產(chǎn)品也會(huì)更具有趣味性，吸引更多消費(fèi)者參與體驗(yàn)。

  04 | 配套業(yè)態(tài)—生活化，完善化

  配套業(yè)態(tài)的業(yè)種數(shù)量/面積基本不變，培訓(xùn)服務(wù)（多為兒童培訓(xùn)）新增店鋪數(shù)較多，家長(zhǎng)對(duì)兒童成長(zhǎng)較為重視，教育類(lèi)業(yè)種具有市場(chǎng)，服務(wù)配套屬于居民日常生活化，高頻化的消費(fèi)內(nèi)容能為消費(fèi)者提供更多的選擇。

  街區(qū)式商業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)

  街區(qū)型購(gòu)物中心雖然具有慢活樂(lè)趣，展示性好、配套設(shè)置靈活、經(jīng)營(yíng)環(huán)境好、建筑成本較低（保護(hù)建筑改造例外）、地塊適應(yīng)型強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也具備諸多劣勢(shì)：

  · 對(duì)地域及季節(jié)適應(yīng)性差；

  · 商圈的歷史文化等級(jí)要求高：歷史文化街區(qū)具有明顯優(yōu)勢(shì)，例如上海豫園商城、上海新天地；

  · 對(duì)城市的等級(jí)要求高：三四線城市擁有大量原生態(tài)的傳統(tǒng)低能級(jí)商業(yè)街，更期待新興事物，例如大盒子購(gòu)物中心；一二線城市也只能接納最具文化及創(chuàng)意的少數(shù)幾個(gè)街區(qū)型購(gòu)物中心；

  · 平面動(dòng)線多而散/垂直動(dòng)線聚集能力相對(duì)較差：導(dǎo)致2層以上零售坪效較低，北京三里屯太古里等項(xiàng)目的地下樓層坪效就超過(guò)2樓；

  · 適合小產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售：導(dǎo)致大量無(wú)心無(wú)力運(yùn)營(yíng)的發(fā)展商進(jìn)入街區(qū)型購(gòu)物中心領(lǐng)域；不同業(yè)態(tài)業(yè)種的聚集及互動(dòng)轉(zhuǎn)化能力差；對(duì)發(fā)展商設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)及能力要求極高。

  以上這些優(yōu)劣勢(shì)綜合作用，最終導(dǎo)致全開(kāi)放式街區(qū)只能成為購(gòu)物中心業(yè)大盒子建筑的有益補(bǔ)充，而無(wú)法成為主體，但其業(yè)績(jī)表現(xiàn)，依舊搶眼。

  相關(guān)案例

  1、龍華壹方天地

  近年來(lái)，龍華區(qū)發(fā)展速度驚人，以?xún)?yōu)越的地理位置、深厚的潛力，連續(xù)多年經(jīng)濟(jì)增速位列深圳市各區(qū)前列，綜合實(shí)力不容小覷。壹方商業(yè)順勢(shì)而動(dòng)，打造60萬(wàn)㎡超大體量商業(yè)航母—壹方天地。

  結(jié)合龍華區(qū)位特性，壹方商業(yè)打造“新趣樂(lè)游紛享空間”、“潮流品味先鋒主場(chǎng)”、“多元主題體驗(yàn)MALL”、“美學(xué)主義創(chuàng)想領(lǐng)域”、“優(yōu)品甄選生活中心”5大主題商業(yè)定位、業(yè)態(tài)互補(bǔ)。

  目前，壹方天地E區(qū)、A區(qū)已相繼亮相，為龍華商業(yè)更添異彩，尤其是A區(qū)的開(kāi)業(yè)，為龍華居民帶來(lái)了全新的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)空間，迅速成為龍華地標(biāo)商業(yè)。

  A區(qū)、E區(qū)的成功亦證實(shí)了龍華對(duì)于大型購(gòu)物中心的渴望。今年7月28日，“潮流品味先鋒主場(chǎng)”—9萬(wàn)㎡的開(kāi)放式購(gòu)物中心壹方天地B區(qū)將正式亮相，更取得招商率100%，開(kāi)業(yè)率100%的優(yōu)異成績(jī)，為這個(gè)大型商業(yè)集群再添一籌。

  壹方天地B區(qū)采用開(kāi)放式街區(qū)的建筑形態(tài)，突破了傳統(tǒng)盒子商業(yè)在空間上的桎梏，與市政道路直接相連，以更輕松自在的隨性空間，營(yíng)造出與消費(fèi)者不期而遇的獨(dú)特體驗(yàn)。

  街區(qū)的廣闊空間中，隨處可見(jiàn)便于消費(fèi)者休憩的休閑座椅，造型各異的綠植點(diǎn)綴其中，為商業(yè)空間帶來(lái)了更多自然的氣息，也將購(gòu)物變得更為休閑舒適。建筑中暗藏的噴霧為夏日帶來(lái)些許清涼，也將B區(qū)烘托得更為浪漫。尤其是華燈初上時(shí)，璀璨燈光與噴霧相映成趣，為B區(qū)的夜色更添魅力。

　　此外，壹方天地對(duì)IP的應(yīng)用一直為人津津樂(lè)道，一樓跳芭蕾的熊小萌在八音盒上翩翩起舞，童趣又甜蜜。隨處可見(jiàn)的IP主題霓虹燈和IP玻璃貼更是為街區(qū)加入了更多色彩。通過(guò)IP的多種表現(xiàn)形式，B區(qū)巧妙地為購(gòu)物空間賦予了獨(dú)特的性格標(biāo)簽。

　　圍繞其定位“潮流品味先鋒主場(chǎng)”，并著力于龍華區(qū)消費(fèi)高速發(fā)展的特色，以及龍華消費(fèi)者的消費(fèi)方式和生活方式，B區(qū)在品牌引進(jìn)上兼顧年輕潮流、高性?xún)r(jià)比和國(guó)民性，匯聚了156家極具吸引力的品牌。

　　其中涵蓋運(yùn)動(dòng)休閑、家居生活、潮流服飾等多種品類(lèi)的13家概念旗艦店。此外，B區(qū)在保證性?xún)r(jià)比的基礎(chǔ)上，摒棄對(duì)國(guó)外品牌的依賴(lài)，立志以一己之力，為國(guó)牌興起添磚加瓦。引進(jìn)bossini、camel jeans、angel hancheng、六町目、YAGE等高性?xún)r(jià)比國(guó)牌，扶持國(guó)民品牌，也為龍華消費(fèi)者帶來(lái)了看得見(jiàn)買(mǎi)得起的時(shí)尚。

　　買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)之外，購(gòu)物中心逐漸承載了休閑、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、社交等更多的功能，其品牌矩陣也不斷延伸。作為定位“年輕、潮流”的購(gòu)物空間，B區(qū)瞄準(zhǔn)時(shí)下年輕人的興趣所在，布局青年亞文化，DIY、擼貓、紋身、舞蹈、射擊、電競(jìng)等眾多新興業(yè)態(tài)齊聚，將B區(qū)真正變成了年輕人釋放壓力、放松精神的空間，也為B區(qū)賦予了獨(dú)特的性格標(biāo)簽。

　　青年文化的另一大特點(diǎn)是豐富的夜生活，尤其是近年來(lái)“熬夜大賽”逐漸興起，年輕人都成為“熬夜專(zhuān)家”。為了順應(yīng)這一趨勢(shì)，壹方天地B區(qū)精心打造HighFun宵夜街，滿(mǎn)足口腹之欲之外，更可以在高性?xún)r(jià)比的小酒館，KTV等與志同道合的朋友一起飲酒暢聊。

　　2、金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)

　　金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)業(yè)9年有余。經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目在周末期間平均客流量達(dá)到8-9萬(wàn)人次/天（工作日5萬(wàn)人次/天），其空間內(nèi)容與品牌組合也在不斷變化。

　　項(xiàng)目?jī)?nèi)的第7座樓正在進(jìn)行改造升級(jí)，將會(huì)把原本的城市農(nóng)莊改造成集私人宴會(huì)、兒童劇、藝術(shù)裝置、寵物展等多功能用途為一體的空間，以增加休閑體驗(yàn)。

　　“這么多年來(lái)，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在品牌調(diào)整、展示形象上有很多變化，但是打造‘Mall in the park，park in mall’的理念是不會(huì)改的”，問(wèn)及項(xiàng)目有哪些變化時(shí)，崇邦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理梁美芬如是說(shuō)。

　　上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)坐落于金橋路與張楊路交匯口，距地鐵六號(hào)線金橋路站約百米，與體量約5萬(wàn)平米的久金廣場(chǎng)隔街相望。商場(chǎng)由11座商業(yè)樓宇組成，布局上較大寧國(guó)際廣場(chǎng)更為直觀明了，品牌主要集中在1-8座，9—12座為裙樓商業(yè)，離中心購(gòu)物區(qū)較遠(yuǎn)且被車(chē)道阻隔，項(xiàng)目商業(yè)體量約16．4萬(wàn)平方米，為金楊地區(qū)最大的一站式購(gòu)物中心。

　　在經(jīng)營(yíng)理念這一點(diǎn)上，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一直堅(jiān)持“Mall in the park，park in mall”，強(qiáng)調(diào)打造生態(tài)公園式的購(gòu)物中心。在空間規(guī)劃上，項(xiàng)目采用“街+場(chǎng)”開(kāi)放式形態(tài)，建筑上結(jié)合現(xiàn)代與新古典風(fēng)格，并對(duì)每座商業(yè)樓飾以不同的顏色。

　　放眼至整個(gè)項(xiàng)目，樹(shù)木和綠地間樓宇有序排列，中央廣場(chǎng)被綠蔭包圍，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)給人整體感覺(jué)像是廣場(chǎng)上的公園。

　　不可忽視的是，廣場(chǎng)入口和中央缺少全部品牌導(dǎo)視圖和每座建筑的分布圖，對(duì)于初次前來(lái)的消費(fèi)者，想要準(zhǔn)確找到第幾座建筑/某品牌尚需花費(fèi)一定時(shí)間。

　　“金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是金橋地區(qū)較早開(kāi)設(shè)的開(kāi)放式購(gòu)物中心，其整體物業(yè)布局上存在不足，動(dòng)線不是很流暢。目前金橋的居民、人流與七寶商圈類(lèi)似，不過(guò)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，缺乏好的購(gòu)物中心，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)算是相對(duì)不錯(cuò)的。”范宜昌點(diǎn)評(píng)道。

　　3、瑞虹天地月亮灣

　　自2016年12月試營(yíng)業(yè)以來(lái)，瑞虹天地月亮灣的總體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步攀升，成績(jī)斐然�？土髁糠�(wěn)步增長(zhǎng)，店鋪幾乎滿(mǎn)租，商戶(hù)開(kāi)業(yè)率超過(guò)85%。而在3天的端午小長(zhǎng)假中，瑞虹天地月亮灣一共實(shí)現(xiàn)了近千萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，線下客流突破18萬(wàn)。

　　區(qū)別于上海其他兩座“天地系”商業(yè)，月亮灣以服務(wù)周邊多個(gè)高密度人口區(qū)域的需求為基礎(chǔ)，5公里范圍內(nèi)常住居民245萬(wàn)人，商務(wù)人士131萬(wàn)，在注重打造精致生活方式的同時(shí)，同樣注重滿(mǎn)足消費(fèi)者不斷升級(jí)的生活需求。

　　自1997年起，瑞安房地產(chǎn)深耕虹口二十余年打造瑞虹新城項(xiàng)目，在見(jiàn)證上海歷史變遷的同時(shí)，也歷經(jīng)了自身不斷的創(chuàng)新升級(jí)。

　　以結(jié)合居住功能與城市公共空間為目標(biāo)，努力創(chuàng)造兼具開(kāi)放性與復(fù)合型的新型社區(qū)，完成了瑞虹新城從棚戶(hù)區(qū)到高品質(zhì)社區(qū)的城市轉(zhuǎn)型。

　　瑞虹天地的落成與發(fā)展令瑞虹新城再次蛻變，磨礪出全新的國(guó)際級(jí)綜合型社區(qū)和時(shí)尚生活中心，更令整個(gè)區(qū)域煥發(fā)出前所未有的魅力。在這中間，建筑固然是一個(gè)重要的元素，但是生活本身以及生活在這里的人才是最大的魅力所在。

　　|| 瑞虹新城——混合功能開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式社區(qū)

　　瑞虹新城是瑞安集團(tuán)在上海投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。項(xiàng)目位于虹口老城區(qū)一個(gè)叫做虹鎮(zhèn)老街的地方，是一處非常擁擠、破敗的棚戶(hù)區(qū)。作為一家來(lái)自香港的發(fā)展商，瑞安對(duì)待城市的態(tài)度頗為謹(jǐn)慎，顯而易見(jiàn)的一個(gè)案例是瑞安的著名項(xiàng)目——新天地。

　　瑞虹新城總開(kāi)發(fā)面積約為170萬(wàn)平方米，恰好處于由外灘、北外灘與陸家嘴組成的“黃金三角”核心商圈，其地理位置具有巨大潛力，因此，瑞虹新城是瑞安集團(tuán)在上海內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)最重要的住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。