萬達賣掉萬達百貨，引發了業內關于商業地產前途的思考，畢竟零售是商業的靈魂所在，現在靈魂似乎陷入混沌，新零售又步步緊逼，商業地產的處境相當尷尬呀！

　　但從數據上看，商業地產又有著火熱的市場，業內人士預測，到2020年商業地產市場會達到萬億級。雖然剛過去的2018年，被稱為是地產艱難一年，根據地心引力的數據，2018年1-11月，商業地產大宗交易近90宗，其中房企參與的交易數量達51宗，占比近6成，表現活躍。

　　前有火熱行情，后有無限未知，不過看似未知，其實從蛛絲馬跡中也能得到些許線索，只有按圖索驥，才能大致明白商業地產該往哪兒去的問題，下面結合一些實際情況談談2019年的商業地產趨勢。

　　一、消費群體：低齡化群體異軍突起

　　很多地方都會提起95后、00后開始成為市場中的消費主體，但據觀察和查證，高端消費、美容、醫療健康等領域的低齡化趨勢更為明顯。

　　雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但其實無論小鎮還是大城市消費者都傾向于追求個性化和高端化的消費。三四線的同學，經常在朋友圈里曬最新款Dior口紅，Chanel香水、MK包包，跟一二線相差無幾。

　　一條創始人徐滬生表示，2018年奢侈品在商業地產行業依然占據上游，甚至一些新興奢侈品品牌市值也高達百億美元，并且呈現高端消費低齡化趨勢。

　　之前在微博上看到一個話題，現在的95后、00后都用什么化妝品，網友的曬圖，不乏La mer、SK-2、Chanel等高端品牌，用起“前男友面膜”也是毫不手軟，其消費能力可見一斑，90后老阿姨表示受到一萬點傷害。

00后的化妝桌

　　看過綜藝《我家那閨女》，可能都不會忘記吳昕瓶瓶罐罐狂吃各類保健品的場景，簡直驚掉一波下巴。其實注重養生保健，已成為社會大勢，伴隨人們健康意識的提高，保健業迎來快速增長期，且保健業消費群體正向低齡化人群擴散。

　　從Swisse公布的2019年中國市場的新戰略中可以發現，中國區美容養顏產品的代言人選都是20多歲的明星，而不是30、40歲的明星，可見其年輕化的戰略重點。

　　購物中心需要特別關注這一消費趨勢，針對低齡化群體高端消費、健康保健消費的需求引進店家和品牌，并在空間設計、服務體驗方面緊貼年輕化和個性化特征。而現在有些購物中心已經捕捉到這個特點，比如華潤城萬象天地去年年底在其街區搭建了一個Chanel紅色工廠展，全面展示旗下產品，吸引了大批人流。

　　二、業態創新：寵物經濟、兒童經濟勢頭強勁

　　這年頭深感如果沒有孩子還不養個寵物，已經很難社交了，畢竟別人探討怎么養孩子，你可以交流如何養豬豬呀！別人曬娃你可以曬貓呀，別人夸孩子你可以夸狗呀！不擼貓擼狗又不生孩子，簡直會被懷疑是個問題青年了！

　　玩笑歸玩笑，但是也反映出現實社會的消費動力所在，只有圍繞真正的消費需求才能制勝市場。拿寵物經濟來說，衍生寵物美容院、動物旅館、小狗日間照料中心、寵物殯葬、寵物整形、寵物醫院等服務。而據權威數據可知，2018年中國寵物行業市場規模達1708億元，而兒童經濟（專題閱讀）市場規模已達萬億市場，兒童和寵物經濟實在是不可小覷的消費勢力。

　　如何在商業項目中布局這兩類經濟形態，還得從不同城市的市場潛力來說。從養寵物人群畫像來看，這類人群大多處于消費水平高的一二線城市，收入可觀的白領。所以可以考慮在一二線的商業體內布局寵物業態，剛好一二線購物體同質化嚴重，寵物業態可作為創新業態布局，其中凱德、大悅城等嗅覺敏銳的購物中心已經開始試水了。

　　三四線全面進入“二胎時代”，據一份數據顯示，中國0-3歲嬰幼兒中，約有450萬位于一線城市，540萬位于二線城市，3800萬位于三四線城市及縣城、鄉鎮。而且三四線的80、90后開始成為養育下一代的主力軍，他們舍得為孩子花錢。

　　所以我們認為可在一二線商業項目中布局寵物業態，而三四線的商業發展可重點抓住二胎紅利。

　　三、空間革命：文化空間強勢加持

　　傳統商業中心正在以驚人的速度，無可挽回地走向衰落。年輕人追求個性表達，轉而擁抱小眾品牌，媽媽們開始網購，在商場逛一下午的人越來越少。

　　同時傳統購物中心也將陷入進退兩難，擁抱小眾品牌又很難把握客戶，在和電商的比拼中，競爭力不足。無論店里賣什么，購物網站上幾乎都能找到同款產品，且價格更便宜。

　　單純購物功能的商場已經出局，商業地產正在加速進入“反購物中心”時代，做得好的商業地產都不再是購物場所，而開始成為文化場所、社交空間。

　　2018年以來，各類商業地產開始加持文化空間，比如2018年的最后一個月，華潤新大廈春筍旁邊，低調開業一個文化空間“前檐YAN”，開設在深圳萬象城中，屬于華潤商業板塊的自營項目。

　　同一時間，誠品生活深圳店在華潤的萬象天地開幕，加之已開業的西西弗里書店。華潤嘗試了單一書店、文化美學空間（前瞻）和文創百貨中心（誠品生活）三類文化空間形式。

　　與華潤不同的是，中糧大悅城注重打造IP主題文化空間，如北京朝陽大悅城中，高曉松的“曉島”、上海大悅城的摩坊166，沈陽大悅城的四又二分之一（當當沈陽店進駐），都是比較討好消費者的作品。

　　四、智能體驗：新零售下，門店需要變得更智慧

　　新零售發端于2017年，快速發展于2018年，進入2019年，如果你還沒有跟上新零售的步伐，擁抱智慧商業，將跟時代離得漸行漸遠。

　　到底什么是新零售了，我們認為知乎有個回答比較簡潔明了：有線下的門店，也可以通過線上購買物流送貨，共享數據，線上線下相互引流，并運用科技手段提升整體零售的運營效率，同時更新用戶的購物體驗。

　　其中運營效率和購物體驗是新零售的落腳點，所以新零售下主動利用技術手段顯得特別重要。而現在一些互聯網企業如阿里、京東、蘇寧等頻頻主動滲入實體商業，對其進行改造，在這種形勢下，商業項目運營商更要主動參與，擁抱技術，不能等著被“收拾”。而要實現這些，需要將商業門店變得更智慧，跑通人、貨、場。

　　而去年出現的阿里親橙里、滿記甜品聯合阿里巴巴打造的智慧餐廳、海底撈智慧餐廳等都是有益的嘗試，特別是阿里親橙里簡直是新零售的“試驗田”。

　　五、商業模式：百貨店大舉購物中心化

　　萬達甩賣萬達百貨，激起各方關于百貨業何去何從的討論。在一位業內人士看來，百貨業目前主要有兩條出路：一是增加自采自營比例，二是百貨店購物中心化。國內尚無成熟的買手制，建立起來非一日之功，增加自采自營具有一定難度，百貨店購物中心化是個不錯的選擇。

　　而在走訪中，有的購物中心除了增加餐飲、兒童、體驗業態外，之前廣為詬病的付款體驗也有所改善。比如深圳某百貨內直接在店鋪收銀，取代以往拿著店鋪收據到百貨總收銀處付款，然后拿著付款單據到店鋪取貨的冗繁程序。

　　而在國外來看，日本的老字號百貨商店高島屋的“去百貨化”轉型更為全面，在2018年，高島屋推出全新的購物中心——日本橋高島屋S.C.。

　　首先增加餐飲比例，將服飾業態則減少到30%，餐飲增加到40%。

　　其次換團隊增強招商能力，郁亮在其最新的內部郵件中講，轉型中，地產出身的人習慣了掙大錢，讓他們去掙小錢太難，所以換人很必要。同樣高島屋也是換掉原百貨公司的業務團隊，選擇公司旗下的專業運營購物中心的團隊負責招商，成效顯著。

　　最后，呈現年輕人喜歡的品牌組合，增加體驗店、網紅店，下調客單價等措施。

　　六、運營模式：存量資產改造潮來臨

　　據統計，2018年存量改造的商業項目（超市、百貨、購物中心更名重開、升級調整、轉型）超過30個，和2017年基本持平，而且這些項目主要集中在城市核心商圈內。另外據睿意德報告得知，截止2018年，我國開業超過10年的項目有498個，超過15年的有219個。

　　這些項目一般處于城市核心商圈內，在現行資金壓力大，拿地日漸艱難的環境下，與其花心思跑馬圈地，不如將這些項目進行改造，讓其重新煥發商業活力。

　　此外，在新的消費趨勢和審美偏好下，有些項目在品牌、體量等方面存在不足，需要提升效率適應新的競爭環境。總之各種類型的商業存量亟需改造。

　　改造存量資產說起來容易，做起來則需要錢，但在地產寒冬下，資金是個大問題，但根據國外經驗，資產證券化可稱為存量改造的資金利器。而且在城市更新背景下，國家金融政策不斷放開，目前以購物中心、寫字樓等商業物業作為底層資產的CMBS產品已經實現不斷突破。

　　此外這也符合商業地產由“重”轉“輕”的發展趨勢，當然這需要房企改變開發思維，積極擁抱運營思維，提升自身的管理運營能力。

　　七、項目戰略：能引領市場的都有標桿商業

　　上文講過，市場競爭激烈，基本每一個開發商在新的城市或者區域開拓商業地產項目時，就會吞噬當地的商業消費市場份額，而且不論你這個項目運營的情況好壞，后面還有眾多追趕者蜂擁而至。

　　在這種純粹的市場競爭環境之中，開發商必須樹立高地意識，通過打造標桿項目來提高進入門檻，以此在殘酷的競爭中處于領先地位。

　　之所以成為標桿必定是其身上有許多標簽，比如區域項目高度最高、建筑材料的獨特、經濟帶動力等標簽。從華潤、萬達、融創、龍湖、大悅城等龍頭企業進入一個城市或地區的商業項目來看，其布局起點幾乎都是打造一個鮮明的商業地標。

　　以華潤深圳灣國際商業中心為例。

　　該項目位于深圳南山區后海灣，總投資超200億元，總體量達到120余萬平米，經過一期二期建設，使其成為“深圳后海片區總運營商”。其中華潤大廈“春筍”更是擁有多個獨特標簽，比如成為250米高度之上單位面積鋼材用料最少的建筑、現有超高層結構中鋼柱數量最多的單體建筑。

　　現在粵港澳大灣區規劃已出，而華潤通過深圳灣的兩大實踐，現已邁進了一個新的階段，成為“后海片區運營商”，在寸土寸金的粵港澳大灣區高潛力地帶站穩了腳。

　　八、行業格局：商業地產市場收并購迭起

　　目前在中國住宅地產的市場占有率基本上呈現“二八格局“：20%數量的房企產出80%的業績，但是商業地產遠沒有形成這個集中度。據弘陽商業集團執行副總裁祝林表示，我國眾多商業地產房企有著足夠的成長空間。

　　據權威數據統計，全國3萬㎡以上的購物中心數量多達8000家，而公認的頭部品牌萬達廣場市場占比其實不足5%。

　　但同時地產行業下行，商業項目資金壓力高企。準備不足或是不看好這一行業的企業將會大量拋售旗下商業項目，但是對于有實力的開發商來說，可以抓住這一機遇，收購一些暫時低價的項目，這對于占位市場極為有利。

　　凱德可謂是這方面的佼佼者，與2018年年初一舉甩賣旗下20家購物中心的舉措不同是，2019年開年，凱德中國在不到一個月的時間里豪擲585億元，完成4項收購，一連串動作宛若疾風驟雨。在樓市下行的大環境中，凱德的大手筆，可謂是逆勢而上，強化了其在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的規模優勢和業務布局。