作為股東融資的平臺，太陽新天地承擔(dān)的債務(wù)將近30億元，而每年的商場租金僅約1.8億元，可謂債務(wù)纏身。 
太陽新天地已啟動第二次拍賣程序。 即便比評估價已經(jīng)便宜了二十幾億，但珠江新城最大的單體購物中心太陽新天地，依然像足了一只“燙手山芋”。已經(jīng)流拍一次的的太陽新天地，將在7月24日再次拍賣，而起拍價再降5 .77億元，相當(dāng)于評估價的五折。 南都記者了解到，作為股東融資的平臺，太陽新天地承擔(dān)的債務(wù)將近30億元，而每年的商場租金僅約1.8億元，可謂債務(wù)纏身。首次拍賣前，部分投資者或被一些“阻礙”“聲音”嚇到，股東之間的“暗戰(zhàn)”白熱化，也讓二次拍賣能否順利陷入疑云。 地標(biāo)級購物中心為何陷入泥潭？ 作為廣州珠江新城地標(biāo)級的購物中心，太陽新天地被視為“印鈔機(jī)”級別的存在，但卻在近些年來一步步陷入泥潭。 廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務(wù)副會長、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍接受南都記者采訪時表示，因?yàn)樽铋_始定位的目標(biāo)較高，所以太陽新天地的硬件設(shè)施就算今天來看，都還非常不錯。“最大的問題可能是坪效不高，導(dǎo)致賬面上收回來的錢不多，收益未達(dá)到理想水平。”黃華軍透露，如果和天河商圈相比，太陽新天地的租金水平只有前者的5-6成。 其實(shí)近幾年，廣州的核心商圈已經(jīng)鮮有大型購物中心開業(yè)，因此總體來看，空置率和租金水平都保持在較好的水平。第一太平戴維斯最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示珠江新城商圈首層租金二季度同比增長明顯，同比增幅高達(dá)16.3%至941.7元/平方米/月。 “坪效不高是有歷史原因的。太陽新天地在最初的招商期間，為了吸引一些中高端品牌入駐，商場只能犧牲收益，降低租金水平。”黃華軍表示，從該商場的品牌和業(yè)態(tài)組合來看，并不比其他購物中心差，只是前期讓利太多，現(xiàn)在需要的只是時間。 太陽新天地控股股東代表呂碧君也坦言，太陽新天地承擔(dān)的債務(wù)將近30億元，而每年的商場租金僅約1.8億元。“本來有望通過操作慢慢將年租金提升至4億元，但此前嚴(yán)重低估了房地產(chǎn)金融行業(yè)宏觀形勢變化的影響，2018年下半年債務(wù)壓力巨大，導(dǎo)致百嘉信集團(tuán)、華駿實(shí)業(yè)、太陽新天地的相關(guān)房產(chǎn)、銀行賬戶陸續(xù)被法院司法查封、凍結(jié)，直至2019年6月27日被法院執(zhí)行拍賣。” 復(fù)盤：一拍流拍或因“某些聲音” 6月28日上午10點(diǎn)，在15874次圍觀中，太陽新天地在阿里拍賣的第一次司法拍賣難逃“流拍”命運(yùn)。盡管28.84億元的起拍價僅為評估價的七折。 “如果是正常的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，45億左右是合理的價格。拍賣的話，可能一拍對所有投資者的心理價位來說，還是有點(diǎn)高，對二拍有著期待，所以一拍流拍在預(yù)期之中”。控股股東授權(quán)代表、百嘉信集團(tuán)財務(wù)副總監(jiān)呂碧君、百嘉信集團(tuán)人力行政總監(jiān)范杰接受南都記者采訪時表示。 “我們先后帶了二三十人參觀太陽新天地，就實(shí)際情況與投資者進(jìn)行了交流。意向者還是有的，但不知道是不是被拍賣前放出的各種阻礙、聲音給嚇到了，這也有可能。” 呂碧君所提到的“阻礙”“聲音”，即6月20日百嘉信集團(tuán)控股股東(合計持有太陽新天地60%股權(quán)的北京萬士豐實(shí)業(yè)有限公司與上海訾希商務(wù)信息咨詢合伙企業(yè))與瑞晟公司(持股40%)雙方進(jìn)行的一次隔空“對戰(zhàn)”。 根據(jù)控股股東向記者提供了一份視頻資料顯示，有一名男子曾撬開存有百嘉信集團(tuán)旗下相關(guān)公司部分公章和銀行U盾保管箱的監(jiān)控視頻，視頻顯示該男子撬開保管箱獲取公章后，隨即在若干文件上加蓋了公章。 “2019年2月1日和2月12日，瑞晟公司通過盜竊、轉(zhuǎn)移等方式非法獲取百嘉信集團(tuán)及旗下各公司公章證照和銀行網(wǎng)銀U盾后，隨即發(fā)生了驅(qū)趕控股股東授權(quán)代表、集團(tuán)董事、監(jiān)事的行為”。呂碧君稱，控股股東方目前已掌握了瑞晟公司、戎威公司及個別前高管大量的違法證據(jù)材料，并將“通過法律途徑追究到底”。 黃華軍也坦言，太陽新天地的流拍，更多的可能是牽扯太多的債務(wù)問題，而不是商業(yè)運(yùn)營的錯。 爭議焦點(diǎn)1 究竟誰應(yīng)擁有控制權(quán)？ 瑞晟公司的公開聲明中認(rèn)為，“百嘉信集團(tuán)的實(shí)際控制權(quán)始終掌握在真實(shí)出資的瑞晟公司”。而所謂的“控股股東”，是“一分錢不花就成為大股東”，身份本就靠欺詐騙取，最終還算不算大股東，司法機(jī)關(guān)會給出判決。“是他們負(fù)責(zé)的融資團(tuán)隊使百嘉信集團(tuán)一步步陷入債務(wù)追索的泥淖，幾乎全部資產(chǎn)被法院查封。”瑞晟表示。 針對瑞晟公司指責(zé)控股股東“不花一分錢當(dāng)上大股東”的情況，控股股東授權(quán)代表呂碧君強(qiáng)調(diào)，“真正沒花錢的其實(shí)不是我們。他們的優(yōu)勢就是對廣州熟悉，當(dāng)年拉我們?nèi)牍删褪且驗(yàn)槲覀冇绣X是投資方”。其提供的一份資料顯示，在2018年10月15日生效的百嘉信集團(tuán)最新章程中，北京萬世豐和上海訾希的股東權(quán)利是經(jīng)所有股東共同蓋章簽字認(rèn)可的，并不存在“控股股東沒有股東權(quán)利”的情況。 爭議焦點(diǎn)2 戎威物業(yè)是否合法？ 據(jù)了解，2019年2月初，瑞晟公司引進(jìn)第三方公司，廣州戎威物業(yè)管理有限公司就是其中之一，用于接管太陽新天地商場的日常經(jīng)營。 控股股東代表質(zhì)疑，“我們一方面配合法院，處置之后剩下的資金才是我們應(yīng)有的，所以起碼保證拍賣要有個公允的價格。興業(yè)銀行是我們的第一債權(quán)人，我們可以把所有的租金都放在興業(yè)銀行賬戶，然后為了維護(hù)穩(wěn)定，再申請水電費(fèi)、員工工資等，這是興業(yè)銀行也同意的。為什么還要搞個第三債權(quán)人？還要成立戎威公司？戎威物業(yè)是瑞晟公司在盜竊公章后簽訂的第三方物業(yè)管理公司，本身就是不合法的。” 瑞晟公司則向南都記者表示，戎威物業(yè)是為了解決股東之間的糾紛，在債權(quán)人的協(xié)調(diào)下成立的，維持購物中心的正常運(yùn)營。為了解決員工工資發(fā)放問題，經(jīng)與債權(quán)人溝通后，經(jīng)營團(tuán)隊以百嘉信集團(tuán)名義向廣州鐵路運(yùn)輸中級法院提交報告申請返還一部分查封凍結(jié)款項(xiàng)。“目前戎威物業(yè)本身并未涉訴也未涉及任何糾紛，維護(hù)商場正常運(yùn)營才是我們的主要任務(wù)”。 爭議焦點(diǎn)3 為何頻頻引入第三方公司？ 近日，控股股東方還向記者出示了多份太陽新天地、戎威公司與外包第三方公司的主體變更協(xié)議原件和審批流程單，并指稱，瑞晟公司派駐的個別前高管通過戎威物業(yè)與部分商鋪、第三方外包公司重新簽訂了大量主體變更協(xié)議，其間的租賃情況、物業(yè)經(jīng)營情況以及第三方服務(wù)公司的債務(wù)情況錯綜復(fù)雜，對商場的有序經(jīng)營和順利拍賣造成了影響。 這里提到的第三方公司，即中晟公司。“中晟公司通過簽訂“二房東”租賃協(xié)議，以超低價格、超長租期提前鎖定了商場的租金收益權(quán)，給租戶設(shè)有8個月的免租期”，控股股東透露，目前商場已有多家主力店鋪與中晟公司簽訂了租賃協(xié)議，這損害了控股股東的權(quán)益。 天眼查顯示，中晟公司的100%股東為連南瑤族自治縣銀茂企業(yè)管理有限公司。呂碧君指稱連南銀茂公司其中一名董事是金瑞泰公司的現(xiàn)高管。對此，記者聯(lián)系了中晟公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示“不方便透露”。 欠薪問題 拍賣后著手解決 控股股東授權(quán)代表范杰還向南都記者透露，此前有部分媒體報道稱太陽新天地曾拖欠1000余名員工工資，這種說法是對控股股東有關(guān)材料的誤讀。太陽新天地購物中心存在過欠薪情況的為自有員工120余人。1000余名員工是包括所有商鋪員工在內(nèi)的數(shù)據(jù)。 但他也坦承目前商場確實(shí)面臨著不少員工討薪的情況，待資產(chǎn)順利拍賣后，商場將著手妥善解決員工的欠薪問題。 南都記者了解到，目前太陽新天地已經(jīng)啟動第二次拍賣程序，起拍價降至約23億元，接近于評估價的五折。
來源：南方都市報
作者：王艷玲、伊?xí)韵?/span>
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