華軍大講堂——由廣東省商業地產投資協會常務副會長、第一商業網總裁黃華軍重磅主持，通過邀請行內知名專家、職業經理人、商業地產領導、人氣商家老板等杰出人士，以每周一期走進商業項目或者商家的沙龍分享模式，給商業地產界同行提供一個線下互動交流平臺。

　　2018年11月9日下午，由第一商業網與凱麒投資主辦、佛山悅壹城承辦的線下知名品牌活動“華軍大講堂”（第一期）在悅壹城8座首層中庭響亮登場。

▲華軍大講堂活動現場

　　廣東省商業地產投資協會常務副會長、第一商業網總裁黃華軍、佛山市零售商業行業協會會長、佛山南海嘉洲廣場董事長鐘義、佛山和信廣場董事長林湛強、六元素體驗天地總經理何永杰、佛山市禪城區味道制造餐飲有限公司董事長蒙根梁、廣州凱麒投資管理有限公司執行董事長葉宇、佛山市禪城區味道制造餐飲有限公司姜華杰、第一商業網商務部總監廖軍、蒙自源餐飲連鎖集團開發副總監胡瑞芹、廣州市云哥魚嘴餐飲管理有限公司副總經理楊波、深圳市正君餐飲管理顧問有限公司（木屋燒烤）拓展區域經理向承健、廣州探蟹餐飲管理有限公司拓展經理吳圳峰、Ko i楊尚暉、撒網酸菜魚吳小輝、盧家媽媽李偉森、京東7FRESH超市陳添哲、廣州同譽行譚家輝、佛山悅壹城招商副總監姜春波、招商經理趙畢中、招商專員何嘉明等20多位業內同行出席本次活動。

　　第一期華軍大講堂議題：

　　對于購物中心，如何評估餐飲行業的地位與作用？與服裝零售行業相比，孰輕孰重？

▲廣東省商業地產投資協會常務副會長、第一商業網總裁黃華軍擔任主持

　　佛山市零售商業行業協會會長、佛山南海嘉洲廣場董事長鐘義表示，餐飲是目前積聚人氣的首選業態，但是餐飲行業在租金承受能力和營業額的貢獻上，與服裝行業存在一些差距；具體效果要視乎購物中心的發展階段，才能評核餐飲行業對購物中心的拉動作用。原則上餐飲行業與服裝行業，在租金上的差距仍然較為明顯。以嘉洲廣場為例：

　　1、嘉洲廣場是約12萬平方米的區域性綜合購物中心，服務輻射范圍以半徑6-7公里左右為最佳，這樣的范圍能有效地提高客流互動。

　　2、嘉洲廣場的出租實用面積約68000平方米，數據統計顯示，餐飲業態在2015年增加3000平方米，共計約占12000-13000平方米，百貨業態約占18000平方米；餐飲店約80家，服裝店110多家，大于100平方米的餐飲店已達到33家；餐飲占比18％-19％，服裝占比17％左右。

　　3、購物中心的餐飲黃金比例是15%-18%，能夠壓縮到20%以內的餐飲比例，對于整個租值邊際效益最高；如餐飲比例超過25%，出現同類同質的東西機率提高，從而加速餐飲的更替。

　　4、餐飲租值水平占服裝的30%-50%，餐飲能帶動整體人氣是毋庸置疑的，也與服裝的關系唇齒相依，既能增加銷售和租值，又能提高人氣。

▲佛山市零售商業行業協會會長、佛山南海嘉洲廣場董事長鐘義

　　六元素體驗天地總經理何永杰認為，餐飲是購物中心唯一不變的發動機。目前六元素體驗天地以廣佛地區首個兒童為主的家庭式購物中心為定位，業態比例比較創新和富有特色；其中零售業態占20%、體驗業態占80%，餐飲在體驗業態中占30%，根據黃金分割比例計算，餐飲比例最好不要超過25%；所以，零售業態和餐飲業態的占比是動態可變的，是以每個購物中心所在區域的經營定位來調整。 

▲六元素體驗天地總經理何永杰

　　佛山市禪城區味道制造餐飲有限公司董事長蒙根梁認為，餐飲與服裝零售行業相比，孰輕孰重？主要是以如何計算承租能力、租金水平占比、租金承受能力、購物中心定位這4點來體現。

　　1、如何計算承租能力：固定成本（如水電、管理費、人力成本），其他實物成本基本不變，維持到30-40％，然后維修費、運營費等，剩余就是租金和利潤，就可以看到每個店的承租能力是多少了。

　　2、租金水平占餐飲營業額不超18％，危險值為25％。

　　3、租金承受能力：人流量大，承租能力就越高，人流聚集點，成為租金高漲區域

　　4、購物中心多元化（餐飲、娛樂、電影院、培訓、教育、美容、美發、醫院），是吸引人流的重要因素。

▲佛山市禪城區味道制造餐飲有限公司董事長蒙根梁

　　佛山和信廣場董事長林湛強表示，在正常體量、正街城市中心，不同規模的購物中心采取策略不同；以零售為核心競爭力，餐飲與零售在不同的階段有不同的作用。以和信廣場為例，體量6萬多平方米，餐飲比例占18-20%，餐飲占零售租值的40-50%左右，零售占比高，餐飲比例偏低，零售租金貢獻值比餐飲高。

▲佛山和信廣場董事長林湛強

　　廣州凱麒投資管理有限公司執行董事長葉宇發言表示，餐飲行業和服裝行業在購物中心同樣重要，餐飲行業可以帶來人氣，服裝行業可以貢獻租金，不同的階段會有不同的側重。以第一商業網旗下機構凱麒投資負責招商運營的偉業興隆廣場為例：

　　1、目前整體餐飲娛樂占比約33%，服裝零售類占比約67%，其中純餐飲占比約22%，服裝占比約27%，整體較為均勢；

　　2、對于剛開業的購物中心，短期內的確需要餐飲來拉動人氣，但是餐飲的運營成本較高，部分新的品牌號召力和生存力較弱，更替率較高，缺乏穩定性。

　　3、服裝對購物中心的重要性主要在貢獻較高的租金值，還是購物中心的主要基石；只是目前收到網購的沖擊比較大，所以未來不但要線上擁抱線下，而線下的購物中心也要主動擁抱線上，用網紅、優價的方式來運用。

綜合上述三個要點，佛山悅壹城（凱麒投資最新主打運營項目）未來將打造網紅的購物情景，形成運動森林、電競涂鴉、卡通動漫三個風情街區，以運動體驗+美食娛樂+培訓教育+奧特萊斯+正大會員店為主，打造新零售下的全景式潮流體驗公園。

▲廣州凱麒投資管理有限公司執行董事長葉宇發言

▲業內同行也積極地與沙龍嘉賓和主持人互動和分享個人見解

　　本次活動的順利進行，非常感謝業內同行的積極參與和佛山悅壹城的大力支持。華軍大講堂將不斷引申更多商業地產界熱門話題，聯合行業資深專家等團隊進行深入的分析與解讀，為業內同行帶來一場線下互動交流的升級體驗。最新資訊敬請留意第一商業網官網與官微的后續更新與報道。