主持黃華軍：非常感謝有這個機會主持這個沙龍環節，時間關系此次沙龍比較緊湊，但也很精彩，也希望諸位可以按耐住激動心情，聆聽臺上嘉賓最精彩的發言、觀點。

　　 感謝各位的到來，接下來這個環節是我們第一商業網之前開始打造商業智匯的主題沙龍，前面已經做了13期，我們非常高興、榮幸把智匯沙龍這個場地搬到這里。下面我們開始進入主題沙龍環節，太多話就不說，關于曲江介紹大家今天下午都聽了很多。

　　 今天下午我非常受感觸是我們孫會長幾個形容詞，對于億華·時代廣場未來目標的期待，要做一個綠色、智慧、文化的城市綜合體。確實這幾個關鍵詞給到非常重要、要害的地方。從中國第一家購物中心，楊軍艇先生也是曾經締造天河城輝煌元老之一，1996年開業走過整整20年，今天我們發現對于城市綜合體的打造，今天我們發現有很多很多這方面的讓大家眼前一亮的個案。今天的億華·時代廣場，我們下午去參觀了就發現很多，剛才楊總介紹的很多亮點，比如說6個首創�？傮w而言，成功的購物中心或者城市綜合體，一定要有自己的特色，自己的差異，億華·時代廣場又坐落于如此具有強烈的，悠久歷史文化的馬壩。我們如何結合馬壩歷史文化特色，亮出億華·時代廣場最讓大家不得不來的理由，這個我相信也是很多在座商家很關心的東西，除了剛才楊總所提到的6個首創。今天我們請出對于文化非常有心得的專家過來，讓他們看看為我們億華·時代廣場把把脈，我們請廣東省廣府文化研究會常務副會長兼秘書長廖先生談談。

　　 廖偉陽：剛剛很認真向前面幾位老師學習，去年一個朋友在南雄搞一個18萬平方米的綜合體，我也看過也有了解。今天來到曲江，看這樣一個內容。我想剛才主持人跟我說要從文化、商業的角度看待如此大規模，而且還是在2、3線城市設立如此大的綜合體，未來如何做，如何造？

　　 我想從個人的認識來，首先我們要看到韶關，從整個韶關商業網點的布局，以及它過去和現在和未來布局的構想是怎么樣的方法，或者說是怎么樣一個內容。這個可能是在座未來會成為億華·時代廣場經營者、投資者很關注的問題。我所看到在曲江這樣一個歷史文化名城、從小學課本都可以學到知道曲江馬壩人歷史，我想大家都有一定認識。但從目前曲江幾十萬人口，打造37萬平方米的綜合體，我個人覺得億華·時代廣場這個老板還是很有魄力、想法。

　　 為什么？剛才前面幾位都談到如何打造綜合體，談到綜合體的時候我覺得一個商業和文化的關系。商業實際上是文化的載體，文化以商業為靈活。在做的過程沒有文化，但如何做讓它有文化？因此我剛才很認真在聽億華的老總，經營者、策劃者的演講，我很留意他們如何做。他們如何做？我們可以在宣傳資料看到，其中一方面就是提到文化方面。對于億華·時代廣場綜合體我首先感覺到他們對歷史文化保護和傳承方面，他們下很大功夫。

　　 前面不難聽到劉總談到，無論現在從O2O也好，線上線下如何實現未來商業綜合體發展的方式，或者尋求一種手段也好。當今商業方法、模式、消費者習慣是一種體驗性的方式。這種體驗性就不像以前是以購物為購物來到這里，現在是以娛樂為主的消費。這是通過線上線下的店，通過終端進行體驗，在互聯網，在手機上進行體驗這種方法也是眾多方法之一。在如此大綜合體里面，這不僅僅是以商業單一手段，以歷史本土、不可替代歷史人文的要素來打造如此大規模商業綜合體，我們可以看到億華集團深謀遠慮，某種意義上很具有實力，也只有很具有實力才能做到的。

　　 從現在所看到的億華這個地塊所存在一些資源，除了我們可以看到的其他那些張九齡故居，我很留意他們還有一條商業街（古街），這是一個文化的主題，以這個主題拉動游客和未來潛在消費群體到這個地方來進行相應的活動，或者說可以更大的能力吸引到這個城區以外消費群體來到這里，這是很好的賣點。

　　 說到文化這方面，我過去跟大家都是一樣，我從事搞商業網點規劃、設計，因為在過去做很多，我參與支持做廣州上下九、北京路步行街這是我做的方案，在過程當中發現商業需要跟旅游各方面結合在一起，也就是說一條好的商業街區或者好一個綜合體必須是商旅文史四大要素結合在一起，才能成為非常好宜商宜游的載體。過去我們所做傳統商業，在挖掘文化要素，建設文化綜合體的過去是不足，所以這幾年我抽出很多時間放在歷史文化這方面，在歷史文化這個角度跟幾百個歷史人文學家學習這個內容。

　　 今天如果要談到億華·時代廣場，我個人所看到是什么？首先曲江地方人文基因是有兩種組成：客家文化、廣府文化。不知道在座有多少人對廣府文化有了解，很簡單所謂廣府文化就是將粵語的地區。嶺南地區有三大民系：廣府、客家、潮汕。剛才從資料上面也看到，古街，也就是未來需要打造的步行街的風物，整個建筑形態像一個圍屋，但立面和地面是由清磚所打造，這是以廣府、客家綜合元素的綜合體，再加上周邊有很多古城墻，這個內容可能對我們綜合體所承載或者未來要告知別人這些故事的時候有很大吸引力，對遠道而來的游客有吸引力。因此從文化角度來講，剛才所說的作為如何做，是我們億華的一種文化。

　　 從商業角度來講，我們如何利用現在的購物手段，購物方式和傳統方式，用體驗來解決的方案。在我所看到的全國所有大型綜合體來講，特別在2、3線城市設立幾十萬以上的綜合體，其實現在基本上可以說在一個地級市的范圍里面，大概有10縣市區的范圍里面，我覺得最多也就能承載2、3個，幾十萬平米的綜合體。這里面有一個很的因素是什么？歷史傳承問題，這才是定位最重要的。因此億華集團可以在曲江有如此大的手筆，我相信通過他們的努力和在座各位以及未來有更多的商業共同努力，我相信可以打造非常好的平臺，這種案例其實特別成功案例在國內是很多。

　　 為什么我敢從文化角度這么說，因為我在負責搞全國商業網點布局，我對這方面有一定的數據，有一定的案例現象。我就說到這里，謝謝。

　　 主持黃華軍：綜合剛剛會長所說，在未來的億華·時代廣場我們會看到具有現代，充滿快時尚，非�，F代化元素酒店、快時尚品牌、電影院又蘊含著彌足珍貴不可復制歷史文化資源，包括客家，手工藝品，消費者過來這里他們會覺得是非常時尚，又非常有文化的東西，我們非常期待的。

　　 下面有請另外一位，具體到操作層面的專家給我們談談，剛才大家都相對比較宏觀，談到規劃，將來的亮點。但這一位專家確實站在一線，站在城市綜合體的一線，成功為天河城、珠江新城太陽新天地服務過的，下面有請楊軍艇總。

　　 楊軍艇：謝謝大家，億華·時代廣場這個項目我過來了兩次，我想這個項目下來我提三句話：

　　 一、一定要突出規模的優勢，因為有30多萬。

　　 二、要強化持續經營；

　　 三、要貼近時代脈搏。

　　 這個場要堅持這三條。第一條什么意思，這個場30多萬，純商業十幾萬，這個規模相當大，但這個大就需要有一個規模效應，這個規模效應一定要確定在韶關市場的霸主地位。確定了這個霸主地位之后要靠我們這個場接下來一句話就可以了，持續經營。購物中心招商開始容易，相對容易像曲江這個地，在整個曲江相對比較有意義，中影，華潤萬家都過來了，華潤萬家剛才介紹是世界五百強之一，按我說，跟我們商家說我們不應該說五百強之一，誰都不清楚五百強之一，中石化這些都是五百強，我們非常討厭這些，我們五大銀行也是五百強。華潤萬家是中國排第一的超市，這樣介紹就對了。2014年華潤萬家的營業額排名第一，華潤萬家全國300多店排名第一，我們有中影電影院，剛才我們介紹的Me-city、G-star這些都是國際品牌。

　　 我說第二句，我們招了之后關鍵要持續經營，這種持續經營一定要堅持放水養魚，這是最關鍵最關鍵。剛才主持人說了，我也參與天河城報建、經營，后續經營，天河城相關領導也過來了，我是參與了，當然也是創始人之一。廣州一個太陽新天地我是從頭到尾策劃，策劃到開業的。策劃之后我感覺最深刻就是，我招了之后如何讓他們成功留下來，如何讓他們賺錢，這就是持續經營，持續經營就要放水養魚，前三年養場的時候我們就要同舟共濟，老板一定要聽進去這句話，實際上一定要有這句話的。我們都知道路是人走出來的，商場也是人走出來的，這個路原來沒有路，人慢慢走成為路，商場一開始人要慢慢熟悉，要熟悉，商場需要三個階段，觀眾、消費者三個階段，一個觀看，一個是熟悉，一個就是熱愛。三個階段至少三年，我們要達到熱愛程度需要三年，所以需要放水養魚。

　　 其次要不斷調整，像天河城現在，調整多少？天河城開業的時候到現在調整的品牌已經超過80%，就開業的品牌到現在17、16年之后是沒有了，因為調整是永恒的。大家都記住，市場的變化，商鋪調整是永恒的；

　　 最后，搞商場不能復古，我們有一個古建筑我們很贊成，但商場不能復古，商場面對客戶一定是中高檔，賓館服務員他們進不了購物中心的，我不相信廣州保安2000多塊錢的工資可以去天河城消費，天河城一樓的一個襯衣都要一千多塊錢，他一個月工資才兩千多塊錢，所以我們面對就是中高檔收入人群。所以我們一定要貼近時代步伐，時代脈搏，包括今天的主題O2O，包括如何體驗化，如何真正以人為本，這個很重要。

　　 所謂以人為本，如果我們去國外看看，特別日本，你們去過日本都知道，日本以人為本這是相當重要。我們在貼近時代脈搏當中一定要注重堅持這三條，我想億華·時代廣場一定會成功，一定會成功成為韶關購物中心的霸主。

　　 主持黃華軍：楊總所說的一定要放水養魚，同舟共濟。接下來有請下面這位嘉賓，希望他簡單講講億華·時代廣場O2O基因，你認為具體如何切入、打造。

　　 劉海波：謝謝主持人，剛才已經講了，但現在講得高度濃縮一下。億華·時代廣場如何打造O2O基因，首先講基因，基因是我們生物，身體基本構造、傳承的物質。億華·時代廣場據我所知是我們廣東省第一家一誕生就帶著O2O基因的企業，大型城市綜合體。剛才主題人問。

　　 如何打造，簡單來講就是定位，剛才我說已經把億華·時代廣場的定位高度濃縮，打造構建一個以消費者為核心體驗式服務的模式，包括廣府文化這些都是體驗，都需要體驗，滿足消費者休閑，先休閑才有購物，傳統就是先購物順便休閑，現在是先休閑順便購物，滿足消費者休閑購物體驗及社交欲求區域性生活中心，這個中心就是剛才我們楊軍艇專家所說的“霸主”，我要做韶關購物中心的霸主，這個霸主是新型購物中心。這個定位已經包含非常濃厚O2O基因，需要做到這個體驗式服務，需要做到貼身式服務，精準營銷沒有O2O基因是不可能做到的。綜合體需要形成聯動，數據鏈需要打通，這是定位，一個定位下面有三個方法論，這個比較簡單。

　　 第一要讓管理層、員工層很清楚知道什么叫做互聯網思維，認識互聯網思維首先要明白互聯網本質是什么，大家都在使用互聯網，但是我們了解過互聯網本質是什么嗎？互聯網本質我們億華·時代廣場了解到什么？開放、共享、協同，一切以客戶第一，是以一個民聲、民節，民享�；ヂ摼W每個人都是節點，大家建造起來之后才能享受。移動互聯網我們多了幾個特性，一個就是及時性，地理位置相關性，這是移動互聯網最明顯的，還有連接能力等，一個就是了解互聯網，整個團隊要了解，深刻理解互聯網思維，互聯網本質。

　　 在了解互聯網本質提煉出互聯網思維，用互聯網思維深入滲透在每一個經營策劃、運營的活動里面。具體來講，剛才所說的把傳統的購物中心的成熟引領模式優化、放大。優化就是借助大數據、云計算，把客戶體驗做好，精準流量、精準營銷。放大，利用互聯網社交媒體傳播性，迅速構建海量的客戶群體，剛才楊專家也說到“霸主”，我們如何做“霸主”首先把韶關一畝三分地在短期內使他們成為你的鐵桿會員，這就是“霸主”，因此第二點就是用經營團隊，用互聯網思維武裝起來，并且把傳統的成熟引領模式優化、放大，這是第二個方法論。

　　 第三，熟練應用好工具，支付、搜索引擎、社交網絡、APP，這些要從上自下要非常熟練應用好這些工具。

　　 一個創新定位滿足消費者購物體驗、社交需求；三個方法論深刻理解互聯網本質，移動互聯網的本質，用互聯網思維武裝起來進一步優化傳統商業引領模式，優化、放大；熟練應用互聯網工具。通過這幾個方面打造億華·時代廣場的互聯網基因，謝謝主持人。

　　 主持黃華軍：我們現在探討億華·時代廣場，探討曲江，將來的億華還會在翁源、乳源繼續邁出其步伐，有一個億華系。我應該也算是剛才孫會長領我進門90年代初，一直看著廣東商業成長，到今天為止廣東本土做購物中心的除了天河城這些國資背景，外企背景，以億華為代表的民資、民企也在茁壯成長，其他民營企業也在茁壯成長，所以億華系的浮出水面是非常讓大家振奮的信息。接下來有請楊總談談今后億華·時代廣場的規劃，有請。

　　 楊亞杰：剛才三位專家也對這個項目跟購物中心目前所面臨一些問題做出一個很詳細的解決，劉總剛才也說了互聯網O2O的問題，億華·時代廣場從一開始誕生我們就植入互聯網基因，我們一直也是想。現在零售百貨確實受互聯網沖擊比較大，傳統購物中心慢慢也會調整一個比例，包括天河城、正佳廣場也好他們餐飲娛樂比例也不斷加強，其他零售百貨也不斷調整。

　　 億華·時代廣場未來的規劃主要從下面四個方面進行體現：

　　 一、項目市場定位，因為韶關是一個旅游資源非常豐富的城市，每年的旅游人口將近八千萬旅游人口。過來韶關旅游人口其實他們停留在韶關時間不長，億華·時代廣場市場定位就是旅游休閑的購物中心，跟傳統購物中心定位不一樣。剛才劉總也說了，傳統購物中心就是購物+休閑，億華·時代廣場是休閑+購物，是把休閑旅游放在第一位，購物放在第二位。因此我們的業態比例方面也是做一個調整的。

　　 從第二個方面來說，現在億華·時代廣場業態占比方面我們做很大調整，傳統購物中心其零售跟餐飲娛樂配比6：4，60%是零售百貨，40%是餐飲娛樂。因為一個項目需要產生最好經濟效益就是零售百貨租金最高，餐飲娛樂承受租金相對比較低一點。但目前零售百貨受到互聯網沖擊，他們所帶來營業額，特別一線實體店營業額在不斷下降，但餐飲娛樂雖然承受租金比較低，但可以帶來很大的客流。而且客戶停留商場的時間也是非常長，因此可以為商場帶來很穩定的人流、客流，因此這是億華·時代廣場占比調整的原因。

　　 第三方面我們通過互聯網思維O2O，這是億華·時代廣場必須要做的事情。我們光靠曲江幾十萬人口支撐商業面積包括古街12萬平方米，這是絕對不夠。我們如何利用互聯網把韶關或者外地客戶線上線下全部引導到這個購物中心來，才能支撐這個購物中心未來可持續發展。我們現在也是聘請劉總為這個億華·時代廣場搭建 O2O平臺，很多購物都想做O2O平臺，但如何做？目前來說還沒有一個做得比較成功，但我們這個購物中心還是有時間，我們還沒有開業，我們有足夠時間做這個問題，我們現在已經開始研究這個平臺，讓商家來多這里，除了營業時間，24小時都可以在互聯網上面做生意，未來的消費80、90后這些年輕人每個人都使用互聯網，互聯網支付，二維碼支付，億華·時代廣場也要順勢而為，順應潮流。

　　 第四方面就是我們的古街，本來整個商業規劃全部都是現代商業，但我們考慮到12萬平方米，在整個韶關是很難，作為現在區域消費者很難支撐，二期我們會開發一個古街，這里也有很多文化歷史東西值得我們保留，發揚，古街，古文化這是互聯網體驗不了，必須要在現場體驗的，這個只能通過以后的經營管理把這個古街發揚光大。馬壩有很多特色工藝、產品，還有瑤族的歌舞表演等都會融入這個古街來，我們打造億華·時代廣場這四個方面的規劃，會以這個來打造億華·時代廣場。

　　 感謝大家。

　　 主持黃華軍：非常感謝楊總的回答。今天時間也非常緊張了，看看各位媒體就以上幾個嘉賓探討一些觀點提出你們的想法。

　　 記者：各位好，我是南方日報的記者。我想問一下楊軍艇總，今天一直強調體驗式的業態，在廣場這一塊也有一個比較大規模的應用，因為8：2的比例，雖然現在這個也流行，但也存在體驗式業態同質化現象，現場在發展的同時，有沒有避免同質化的誤區呢？謝謝。

　　 楊軍艇：謝謝，謝謝南方日報的記者。這個場地2：8的比例，這是非常超前，應對網購之后很大膽的舉措。這個舉措幾乎全國沒有，我可以這樣說，幾乎全國沒有。但這個比例我贊成，這個比例最重要就是老板的讓利，老板沒錢賺的，因為娛樂的東西我租過，我都租過，天河城電影院都是我租的，我都知道這是怎么回事。關于同質化問題，不怕同質化，最怕是主題不突出，同質化的問題不是中國，全世界都存在這個現象，我們只有行業永遠不會倒閉的，我們只有公司倒閉，行業不會倒閉，行業存在就是同質化，同樣行業一定有的。所以同質化問題是沒有辦法避免，有200年歷史的美國，搞了100多年的日本還是存在同質化，你們去臺灣看看，我從臺北到臺南，看20多個購物中心，都是一樣的，但問題我們主題一定要突出。

　　 大家知道，人的消費在通知，所以商品是面對同質化消費，所以我們的東西是同質化，同質化是很難避免。這怎么辦？我們要引進當地沒有的品牌，這樣可以避免同質化。建議我們所有業態的品牌當地沒有的超過50%，這是對的，這樣就可以避免。比如說我們能拿出手的金鋪有多少？整個廣東省不超過10家，麥當勞、肯德基多少？這些東西加起來你們有機會看看，能開店還不到50、60家。就這一點你挑，挑來挑去還是這些，沒有一點辦法，所以盡量當地沒有的，同質化的問題，很難避免，正佳廣場和天河城擺在這里同質化85%，一模一樣的品牌，但兩個都成功了。所以我意思就是最怕主題不突出，不怕同質化，同質化的時候需要多一點新品牌進來。

　　 記者：我是信息時報的記者，大家好。請教廖會長，剛才您也提到億華·時代廣場商業古街是廣府文化和客家圍屋文化的結合，非常有利于旅游、觀光、商業廣場的互動、相互促進。這種具有嶺南文化的仿古街，商業街，需要有什么才能讓這些旅游和商業結合起來。

　　廖偉陽：我剛才所講這些問題，首先商旅結合其實歷來都是一個商業綜合體，或者現在的城市綜合體必具的前提條件來的。借你的話題，剛才聽了很多億華楊總講，我給兩個建議。

　　 一、盡管我們現在億華里面構想很多東西，我想還是有一些方面能否更進一步，一個要找準文化主題，以商旅文史四要素外加互聯網+，打造一個先賣感受后賣商品的綜合體。

　　 二、你剛才講到這個問題是很重要的問題，但在商言商，在韶關這個地區，在曲江幾十萬人的人口城區，我給一個建議：首先請業主結合政府，結合韶關市政府能否在觀念上改變一個內容，是什么內容？我認為這個綜合體是商業社區，而不是一個社區的商業。這是完全按照一個商業社區來構建。這個商業社區去構建就必須有商業社區的元素，無論是商業文化還是文化的商業，必須要有一個很重要的元素拿出來，所以在規劃和未來建設當中一定要按照商業社區的方向做。這個商業社區最主要一個內容結合現在線上線下的矛盾，電商和電商之間的矛盾，如何打造先賣感受后賣商品的綜合體，這是至關重要，這里面就等于回答了剛才這位記者女士所提到的問題，到底我們這里是什么樣的文化。

　　 比如說這個古街現有建筑形態是客家圍屋的形態，但整個地面、天面是廣府形態，這一座內容如何找到一個內容，或者按照時代角度去創造一個更好的天地，我想這里面是不是應該把這個焦點找準一點。聚焦，把聚焦拿準，然后再把剛才所做，或者現在我們看到的東西細分分化做下去。利用現代的技術上下、線下推動，我想這樣拿出綜合體的文化個性，對未來建設，哪怕對韶關地區商業網點，特別對大型商業網點的建設可能是一個很大的貢獻。在這里也希望不久將來盡快看到在我手機里面可以看到億華APP，這樣可以拉近我們距離。

　　 謝謝。

　　 記者：您好我是新快報的記者，請問劉總，商業購物中心都在規劃自己的O2O，請問億華·時代廣場的O2O最大亮點在哪里？

　　 劉海波：現在全部都在搞O2O，全國商業中心都在搞O2O，借此機會跟大家說說我的觀點。

　　 第一個因為O2O是一個很新的東西，傳統商業雖然有成熟模式，但大多數經營高層管理人員都不了解，這就導致普通認為我這里搞一個免費WIFI這就是 O2O，這不是的；還有一些人認為我搞一個微信營銷，這只是O2O其中一個環節而已；還有像萬達，萬達搞了三年了，這三年萬達花不少錢，不少精力，但從之前的萬匯網到最近前一個月悄悄上線非凡網實際上都是羞答答的玫瑰，還不成熟，我在萬達都體驗到，都感受不到O2O，僅僅就是利用WIFI，注冊會員僅此而已。

　　 我跟億華·時代廣場的高管，包括林董事長經過一段時間的溝通，我們共同打造，借楊軍艇專家的一句話，我們要成為霸主，所謂的霸主就是武林霸主，我們借這個詞，要做武林霸主一定要有自己的絕世武功，我們絕世武功就是六脈神劍：社交化、本地化、全渠道線上線下全渠道，微信只是渠道當中一個渠道而已，商業智能、虛擬貨幣體系、粉絲營銷。這是億華·時代廣場O2O最大的亮點。

　　 主持黃華軍：由于時間不多的，各位媒體還有問題我們留在會后再交流，非常感謝今天臺上的嘉賓為我們做精彩的分享，非常感謝！第一商業網第14期智匯沙龍到此結束，謝謝！

　　 下面我們把話筒交回給主持人。

　　 主持人：非常感謝各位嘉賓的精彩分享，韶關商業O2O創新論壇到此結束，感謝大家

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