今年第一季度被公認(rèn)為廣州第一商圈的天河路商圈迎來(lái)最后的重磅項(xiàng)目——天環(huán)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)（試業(yè)），又使近期零售商業(yè)的焦點(diǎn)回歸購(gòu)物中心。作為后起之秀,太古匯、天環(huán)廣場(chǎng)等項(xiàng)目將更多更高端、更新鮮的品牌引入廣場(chǎng)，引領(lǐng)零售風(fēng)向標(biāo)。不過(guò),記者獲悉,天河路商圈至今租金最高的商圈仍是天河城，無(wú)人能敵。

　　后起之秀租金仍不敵天河城

　　目前已于3月26日試業(yè)的天環(huán)廣場(chǎng)主要是開(kāi)了首層和蘋(píng)果店及負(fù)一層的一些快時(shí)尚品牌,平均租金大概估計(jì)在600-800元/平方米/月之間。高力國(guó)際零售房地產(chǎn)服務(wù)部董事林丹表示,預(yù)計(jì)天環(huán)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)期間,整個(gè)購(gòu)物中心的租金在300元/平方米/月,后續(xù)將有發(fā)展的空間。而目前天河路商圈購(gòu)物中心,租金最高的則仍是天河城。天河城二三層的憑效租金(實(shí)際業(yè)績(jī) 扣點(diǎn) 面積)能做到兩三千元每平方米每月,而其七樓的餐飲店也能做到按建筑面積計(jì)算的400元/平方米/月的最高水平。

　　天河城租金至今屹立不倒的原因何在?林丹透露,天河城是廣州地鐵1號(hào)線開(kāi)通之后出現(xiàn)的首個(gè)購(gòu)物中心,地鐵直達(dá)帶動(dòng)人流。其次,天河城二、三層的商鋪至今仍保持以公開(kāi)招投標(biāo)的透明且公開(kāi)的方式招租,也是使其整體拉高了二層、三層租金的主要原因。“甚至有可能出現(xiàn)一層商鋪?zhàn)饨疬�低于二層商鋪的情況。不過(guò),很多進(jìn)駐天河城的商家就是能賺到錢(qián)。按照 保底+提成 的租金收取方式,不少天河城二、三層的商家都能做到2000-3000元/平方米/ 月的憑效租金。”林丹解釋說(shuō)。據(jù)了解,目前太古匯首層商鋪的租金則在1500-1800元/平方米左右。而街鋪的最高租金紀(jì)錄則仍是在北京路。

　　天河路商圈或迎來(lái)新一輪大洗牌

　　根據(jù)戴德梁行、高力國(guó)際、仲量聯(lián)行等發(fā)布的商業(yè)報(bào)告,今年第一季度,廣州的商鋪物業(yè)需求平穩(wěn),空置率和租金水平為相對(duì)維持穩(wěn)定。高力國(guó)際方面表示,第一季度關(guān)于商鋪投資的問(wèn)詢量保持較高水平,國(guó)際及國(guó)內(nèi)投資者均表現(xiàn)出投資意愿。同時(shí),投資者關(guān)注區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)氛圍逐漸成熟的非核心區(qū)域。

　　戴德梁行方面表示,購(gòu)物中心也在繼續(xù)發(fā)力精細(xì)化運(yùn)營(yíng),在調(diào)整自身定位的同時(shí)挖掘品牌和業(yè)態(tài)的最優(yōu)組合,探尋改革之路:如正佳廣場(chǎng)推出演藝劇院、極地海洋世界,天環(huán)廣場(chǎng)引入諸多新品牌進(jìn)入廣州,太古匯深挖服務(wù)與購(gòu)物環(huán)境升級(jí)等等,各大商場(chǎng)的個(gè)性化、差異化升級(jí)改造逐漸顯現(xiàn)成效。業(yè)態(tài)方面,快時(shí)尚和餐飲仍是市場(chǎng)擴(kuò)張的主力,品牌在擴(kuò)張的同時(shí)更加注重鋪面設(shè)計(jì)及服務(wù)個(gè)性化的打造。值得注意的是,越來(lái)越多的非傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)開(kāi)始成為購(gòu)物中心吸納空置、豐富業(yè)態(tài)的新力量:曾被認(rèn)為是實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)爭(zhēng)奪者的線上零售商如樂(lè)視、小米,開(kāi)始發(fā)力線下拓展實(shí)體店。萬(wàn)科、美的地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)也紛紛在購(gòu)物中心打造“城市客廳”,新業(yè)態(tài)的加入和線上線下的新融合,或?qū)�為未�?lái)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)提供新的思路。

　　“天河路商圈未來(lái)迎來(lái)更深層次的大調(diào)整,整個(gè)商圈到底是朝著更加融合的方向抱團(tuán)發(fā)展,還是分化出各自更加鮮明的特色,還有待觀察。”業(yè)內(nèi)人士表示。高力國(guó)際方面也表示,天河路商圈在未來(lái)幾年不會(huì)有新增供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目,未來(lái)的項(xiàng)目定位及品牌調(diào)整會(huì)呈現(xiàn)更加明顯的差異化。對(duì)于某些已經(jīng)在商圈內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目均開(kāi)店的品牌,未來(lái)是否增加布局還是集中精力打造明星店鋪,值得繼續(xù)關(guān)注。這位業(yè)內(nèi)人士還提出,如今廣州零售市場(chǎng)買(mǎi)手店和設(shè)計(jì)師品牌開(kāi)店成風(fēng),如男士精品服飾買(mǎi)手店01MEN、上海卓新服飾有限公司的原創(chuàng)設(shè)計(jì)師品牌MU和源自日本以買(mǎi)手為主導(dǎo)的品牌BYSelvage,還有設(shè)計(jì)師品牌City s Alley 已經(jīng)集體進(jìn)駐天環(huán)廣場(chǎng)。在如此低迷的服飾零售表現(xiàn)下,這類型店鋪仍然抱團(tuán)擴(kuò)張,預(yù)計(jì)在接下來(lái)將持續(xù)發(fā)展。

　　展望未來(lái),五個(gè)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2016年余下季度正式開(kāi)業(yè),合計(jì)建筑面積約40.8萬(wàn)平方米,均將定位為大眾市場(chǎng)。隨著非核心區(qū)域存量占比不斷增加,其低于全市平均水平的租金或?qū)⒃谖磥?lái)幾個(gè)季度內(nèi)抑制整體租金的增長(zhǎng)。

　　未來(lái)五年將開(kāi)業(yè)的新購(gòu)物中心項(xiàng)目(含今年)

　　項(xiàng)目 區(qū)域 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間

　　凱德云尚廣場(chǎng) 白云 2016年

　　天環(huán)廣場(chǎng) 天河 2016年

　　番禺永旺夢(mèng)樂(lè)城 番禺 2016年

　　捷登都會(huì) 越秀 2016年

　　天河新天地 天河 2016年

　　合生廣場(chǎng) 海珠 2017年

　　K11 天河 2017年

　　天匯廣場(chǎng) 天河 2017年

　　番禺天河城 番禺 2018年

　　金沙洲永旺夢(mèng)樂(lè)城 白云 2018年

　　祈福商業(yè)項(xiàng)目一期 番禺 2019年

　　恒基海珠廣場(chǎng)項(xiàng)目 海珠 2019年

　　祈福商業(yè)項(xiàng)目二期 番禺 2020年

　　（整理自高力國(guó)際）