作為廣東省政府在香港最為重要的窗口公司，粵海控股集團有限公司旗下在香港聯交所上市的子公司粵海投資有限公司（00270.HK，以下簡稱“粵海投資”），是目前廣東省在境外規模最大的綜合性企業集團，在經歷了一系列企業重組后，這家曾被諸多描繪的紅籌股，在2012年春節前后通過一系列的市場舉動，開始著力打造屬于自己的“天河城”商業地產品牌，并通過自亞洲金融風暴后的最大宗投資交易，正式宣布進軍內地商用地產領域。
天河城貢獻利潤6.3億港元
坐落于廣州城市新中軸線上的天河城，建立于1996年8月18日，而8·18（發一發）這個成立日期，確實在16年的發展歷程后見證了這個“中國第一商城”的巨大經濟利潤。而它的所有者，正是粵海投資有限公司。
在此前的發展過程中，天河城一直被視為粵海投資的非主營業務。然而隨著粵海投資一系列重組剝離，天河城這一昔日的“小弟”卻成了粵海投資擴張的根基所在。2011年，天河城為粵海投資貢獻的利潤達6.3億港元，被譽為粵海投資的提款機。
在住宅地產受困的2011年，諸多房地產商將眼光轉向了大力投資商業地產，而已坐擁天河城的粵海投資則順勢而行，除進軍天津打造省外天河城項目外，在珠三角也開始復制“天河城”品牌。
2012年1月12日，此前已嘗試過進入深圳市場，但最終未果的粵海投資，與鴻隆控股集團正式簽訂合作協議，計劃在深圳羅湖廣場北城市更新項目的基礎上，在深圳羅湖金三角區域再打造天河城。資料上顯示，這一區域位于羅湖區寶安南路和解放路交會處，地鐵1、2號線大劇院站上蓋，與地王大廈相鄰，地理位置極佳。
據鴻隆偉業地產公司方介紹：在更新項目后，改造后的項目預計總建面積將在30萬平方米，天河城購物中心就將占據8萬多平方米。而在最近，通過復制“天河城”品牌，粵海投資頻頻擴張的腳步從未停止。
2012年1月10日，粵海投資公告顯示：公司非全資附屬公司天河城投資成功競得項目公司（廣州市萬亞投資管理有限公司）的招商引資項目68%權益，總出資額為17.92億元。上述項目公司于2011年5月成立，持有位于中國廣州市番禺區南村鎮里仁洞村迎賓路東側總面積約為52801.3平方米的商業與金融業用地。
這則公告中，最為引人注目的，則是該地塊中，預計將包括總建筑面積不少于10萬平方米的購物中心，總建筑面積不少于11萬平方米的寫字樓等配套措施。2012年1月15日，市場消息指出：番禺區屬國有企業廣州市番禺信息技術投資發展有限公司與粵海下屬的天河城集團簽署了合作協議，雙方將在番禺萬博商務區內合作共建現代化購物中心番禺天河城。
加上此前的天津天河城再建項目，目前粵海投資開始全國復制天河城。然而，天河本為廣州地名，移往他地，會否會出現“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實味不同”的風險呢？
對此，經緯地產資訊公司研究中心總監朱欣苑對時代周報記者表示：“是否成功，得看地段選擇，粵海投資本身就已經有天河城這種商業運營的經驗，去搶灘旺地肯定是一種趨勢，也是企業擴張的必然選擇。粵海投資去開發商業地產項目，肯定比其他一些開發商去轉戰商業地產的風險要低。”
3億撬動市值70億項目
曾經的“粵海重組”，迄今為止仍是我國國營企業典型的重組范本。在亞洲金融風暴中，這一重組案例曾引發了全世界的高度關注。但在重組完成后的數年，粵海投資并未有過太大的市場行為。2012年前后，粵海投資四處復制天河城，同時在2011年11月底，粵海投資又一舉收購了廣東置業旗下的三個商業地產項目。
廣東置地這唯一一家曾在倫敦交易所上市的房地產企業，3年前因高層違規行為導致巨額騙貸案轟動一時。在2011年11月23日，無力還貸的廣東置地，被迫拍賣旗下3家有限公司100%股權。當諸多媒體因無法進入拍賣現場而質疑聲不斷時，2011年11月28日，廣東置地用于清算還債的三個項目的新東家終于現身。
拍賣會上，廣東置地旗下的廣州天源投資管理、廣州金東源房地產開發、廣東三誠經濟發展等三家有限公司的100%股權拿出來拍賣，項目涉及動漫星城、珠江新城地塊、北京路爛尾樓。由于地段均屬于廣州市內黃金商業區，吸引了13家公司參與拍賣。粵海投資公告稱，其成了最后的贏家。
據悉，粵海投資以3.27億元收購了上述3家公司100%的股權，收購事項于2011年12月20日完成。
隨后，廣東天河城集團將向粵海控股收購上述廣州3個商業項目的分別40%的股權，代價為1.35億元，另須提供23.25億元的現金。而該筆現金預計將以廣東天河城內部資源及從商業銀行獲取的銀行貸款融資來支付。此外，拍賣公告同時也寫明，廣東置業公司的所有債務也要由競買成功的買受人負責。廣東置地旗下的三家子公司共欠交通銀行廣州黃埔支行貸款本金45.13億元及相應利息，也將由粵海投資還清。
“這是一個正常的價格，基本上商業地塊的運作方式都是用這樣方式，因為這些地塊不像住宅，它會給當地政府帶來一定的稅收和經濟效益，所以政府是鼓勵的，會在地價和稅收給予優惠的。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文對時代周報記者表示。
令市場極為興奮的是，曾深陷重組風波的粵海投資，在重組多年后，終于再次出手了大型商業地產項目。按照地產專家的估算，動漫星城附近商鋪的月租金在1000元/平方米以上，北京南路街鋪租金一般在600-1000元/平方米/月。據資產評估顧問公司威格斯的估值，動漫星城總資產約為15.9億元，廣州名城商業廣場總資產為27.47億元，而珠江新城B 1-1地塊資產為35.91億元。因而業內普遍認為，粵海投資最終的拍賣價格較為合理。
“三個商業項目全部地處廣州核心商圈，通過收購，廣東天河城可參與其中兩個商業項目的開發，這將鞏固廣東天河城在廣州商業地產行業的領導者地位。”粵海投資在公告中表示。對此業內一致認為，廣東天河城以3億多元資金，撬動市值70億元的項目，有望在廣州再造一座“新天河城”。
粵海商業項目成為主業
“粵海早期開發的項目基本上都是住宅，像麗江花園等，等企業發展到一定程度，它才有能力去做商業地產。因為商業地產是需要資金和商業策略的。轉做商業是它的戰略選擇。但要做成商業項目是需要天時地利人和的，做這種項目的風險也是相當大的。”趙卓文對時代周報記者稱。
一系列的市場動作，可以看出依托天河城的發展模式，粵海投資已正式明確了再次大舉進軍商業地產的意圖。事實上，在上述市場行為還未公開之時，去年的10月17日，粵海投資發布公告稱，由該公司持有76.09%股份的廣東天河城集團將與由母公司粵海控股持有51%股份的廣東粵海開發有限公司（以下簡稱“廣東粵海開發”）成立合資公司，將在內地發展大型綜合商業地產項目。
根據公告，廣東天河城集團將出資2.4億元，廣東粵海開發出資1.6億元，作為合資公司注冊資本，廣東天河城集團和廣東粵海開發在合資公司中各占60%及40%的股份。據悉，合資公司的主要業務包括中國物業的持有及投資。粵海投資方面當時就表示，如遇到合適的商機，預期透過合資公司發展大型商業項目，包括購物中心及商務公寓等。
這被看做是粵海重組后，天河城的實際控制人廣東粵海控股公司在商業地產連鎖化發展方面再次邁出的實質性一步。這也被揣測為：之前一直被視為非主業的天河城有望成為粵海投資的主業。在諸多的市場舉措后，有分析指出，未來將不排除粵海投資今后將會有把所有商業項目整合做大，然后打包上市的可能。
在十多年的發展過程中，粵海聞名的原因在于其是國內最早成功引入香港住宅小區開發模式的房地產企業。粵海投資已開發的項目有廣州麗江花園、番禺麗江花園、惠陽麗江花園等諸多住宅項目。早在此前，天河城僅僅是其房地產業務中僅有的商業地產項目。但如今的粵海投資網站上，時代周報記者只能看到諸多關于“新粵海”的商業地產再建設公告與介紹，可以看出，商業地產已成了粵海投資的主營業務。
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